sábado, 22 de novembro de 2014

Simulação de compras periódicas – EURO11

A história não pode ser esquecida, pois através dela investidores evitam a repetição dos erros que foram cometidos e aprimoram suas estratégias através dos acertos encontrados. Nem sempre é preciso errar para aprender. Sábio é aquele que aprende com o erro dos outros.
Um modo de verificar a história da bolsa é através da simulação de compras periódicas de empresas e de fundos da bolsa que ainda estão listados. É na realização destas compras que esta série é dedicada.
No decorrer desta série, realizamos as simulações abaixo comentadas:
Embraer - Empresa com lucratividade e dividendos inconstantes.
Souza Cruz - Tradicional fabricante de cigarros, é uma empresa que opera sobre altas margens e baixo endividamento dedicada ao pagamento de dividendos.
Companhia Siderúrgica Nacional - Empresa cíclica marcada por um período de glória e crescimento e outro período de baixa e danação.
Eternit - Empresa cujos retornos dados aos acionistas foram majoritariamente provenientes dos dividendos distribuídos.
PIBB11 - É o ETF mais antigo da bolsa (listado desde 2004) com o propósito de replicar o índice IBrX-50.
Cemig – Tradicional empresa do ramo elétrico voltada ao pagamento de dividendos generosos e bonificações frequentes.

O próximo ativo a ser simulado é o Fundo de Investimento Imobiliário mais antigo da bolsa, o EURO11.

Imagine a situação de uma pessoa que sempre preferiu o investimento em imóveis, mas não tinha capital suficiente para adquirir um. Com isso, ele descobriu a alternativa de comprar cotas de FII como forma de investimento indireto em imóveis. Como nosso investidor sairá?

Nesta simulação adotaremos as seguintes regras:
-O aporte mensal será o equivalente a R$1000,00 atuais (estamos em novembro de 2014). Então, para meses anteriores, haverá um ajuste de acordo com a inflação (IPCA). Por exemplo, o aporte mensal de novembro de 2005 foi de R$630,31. Teoricamente este valor daria para comprar as mesmas coisas e na mesma quantidade que podemos comprar hoje com 1000 reais. Esta medida de ajuste pela inflação foi realizada com o propósito de manter o mesmo poder de compra para todos os períodos, sendo o ajuste realizado mês a mês.
-A simulação é iniciada em abril de 2003.
-O investidor aporta e compra mensalmente.
-O investidor decidiu com seu corretor para que ele compre no preço de abertura no primeiro dia de cada mês, quando houver liquidez para a compra.
-Os proventos recebidos serão descontados do imposto de renda, quando for o caso.
-A cotação utilizada na simulação é a cotação de época, não ajustada.
-O investidor também decidiu com seu corretor para que ele compre o máximo de cotas de EURO11 possível, utilizando seu dinheiro em caixa (aportes + proventos).
-O corretor disse que será cobrada uma taxa de corretagem de 20 reais sobre cada operação de compra.
-Todos os dados utilizados para a simulação (proventos, cotação, etc) foram retirados da Bovespa.

Realizando a simulação de compra chegaremos a tabela abaixo, resumindo o que aconteceu em cada ano. O "Aporte anual" representa a soma de todos os aportes do mês em um determinado ano. A "Quantidade de cotas final" demonstra quantas cotas o investidor teria no último dia útil de cada ano. O "Rendimento médio mensal" mostra a média mensal dos aluguéis recebidos pelo investidor naquele ano. O "Patrimônio Líquido" representa o valor do patrimônio do investidor, caso ele resolvesse vender todas as cotas.


Gráficos


O gráfico acima representa o patrimônio do investidor em função do tempo. Para fins de comparação,  o gráfico mostra também o somatório dos aportes e o valor do patrimônio bruto.
A primeira observação que se pode fazer é a pequena diferença entre o patrimônio bruto e o líquido. Mesmo na hipótese do investidor vendendo todas as cotas de uma vez, seu investimento não será tão afetado após o pagamento do imposto de renda sobre a valorização das cotas.
É importante observar também o comportamento do patrimônio em relação a crise de 2008. Este passou praticamente incólume neste período doloroso para a maioria das ações.
Apesar de ter passado bem por 2008, no começo de 2014 as cotas caíram da mesma forma que a maioria dos fundos de investimento imobiliário. Mesmo assim, no decorrer do ano o patrimônio do investidor recuperou-se.

O gráfico acima representa o yield mensal das cotas de EURO11 em relação ao tempo.
Podemos observar que, em momentos curtos, o Yield passou de 1%. Na maior parte do tempo ele ficou próximo dos 0,8%, que é sua média histórica. Entretanto, é perceptível que, de 2006 para cá, o Yield está em uma levíssima tendência de queda.
Houve um momento onde o Yield foi 0%, pois neste mês o fundo não realizou pagamento do aluguel mensal.

O gráfico mostra acima a relação entre o valor aportado por mês e o valor recebido de aluguéis.
Interessante observar a subida dos rendimento recebidos. O que começou bem próximo a zero chegou a passar o valor dos aportes do investidor. Infelizmente, a partir de 2012, parece que o fundo desandou e o investidor começou a receber valores inconstantes.

Conclusão
O investidor terminou a simulação com 974 cotas a R$196,76 cada e um caixa de R$1.492,40, tendo então um patrimônio bruto de R$193.136,64 e um patrimônio líquido de R$186.042,15.
Em todo o período o investidor colocou R$103.061,25 de seu bolso.
No ano de 2013, ele recebeu R$11.907,54 em aluguéis, equivalente a R$992,29 por mês.
No corrente ano de 2014, até o momento (novembro) ele recebeu R$10.032,05 em aluguéis, equivalente a R$912,00 por mês.
Pela Taxa Interna de Retorno (TIR), o rendimento médio anual que nosso investidor obteve com as cotas de EURO11 foi de 9,82% ao ano, o que representa um rendimento médio mensal de 0,78% ao mês.
Se ele investisse apenas 1.000 reais em abril de 2003 e reinvestisse todos os aluguéis, mesmo considerando todos os custos e imposto de renda, estes 1.000 reais seriam hoje 26 cotas. Contando com o caixa, estes 1.000 reais se transformariam em R$5.006,73, equivalendo a um rendimento de 14,37% ao ano, ou 1,12% ao mês, pela TIR.
A cota fechou a simulação com o preço de mercado de R$196,76. O preço médio de nosso investidor foi de R$160,44. Entretanto, o valor que o investidor efetivamente utilizou de dinheiro novo em suas compras foi de R$105,81 por cota.

Consideração Final
Depois da leitura sobre o desempenho das cotas, podemos considerar que o investidor se deu bem ao investir em EURO11?
Um rendimento de 9,82% ao ano está longe de ser ruim, mas também não é nada espetacular. Se fizermos comparações, a situação ainda piora.
Ao comparamos com as ações, os anos de 2003 até 2008 foram uma época bastante propícia para obter-se um rendimento interessante. Muitas empresas deram retornos surpreendentes, entre elas Cemig e Souza Cruz, capazes de deixar EURO11 no chinelo.
Ao compararmos com imóveis, sabemos que nestes mesmos anos tivemos um boom no mercado imobiliário.
Ao compararmos com a renda fixa, a situação também não melhora. Em 2003, a meta da SELIC era maior que 20%. Na maior parte do tempo, a meta da SELIC foi maior do que o rendimento do EURO11.
A conclusão que podemos tirar é de que EURO11 deu sim um retorno razoável, mas, pelo menos no período simulado, parece que o investidor escolheu um momento inadequado, perdendo oportunidades melhores de remunerar sua carteira.

Gostou da postagem? Deixe sua impressão. Deixe também nos comentários uma sugestão de empresa para simulação.

36 comentários:

  1. A conclusão que devemos tirar é que a estratégia de compras periódicas não é otimizada? Devemos escolher momentos específicos para comprar?

    Parabéns mais uma vez pelas simulações.

    Você já pensou em fazer uma simulação de aposentadoria? Tipo, criar uma curva de acumulação de capital durante a vida ativa e um curva de renda passiva para a melhor idade? Sempre quis fazer isto mas não tenho estes destreza sua, se você poder nos agraciar com algo assim no futuro...

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    1. Acredito que a resposta depende do que você define sobre o que é ser otimizado.
      As compras mensais é apenas um método de aportes. Isso por si só não dá qualquer garantia de que o investidor vai se dar bem. A escolha dos ativos que compõem a carteira é muito mais importante.
      Não sou a favor da utilização de timing. Mas quando faço estas postagens, procuro não misturar minhas convicções com o que de fato ocorreu. Além disso, é muito cômodo hoje afirmarmos que o investidor não fez a melhor escolha em 2003.
      Pela postagem até que o investidor não se saiu mal. O problema é que, entre diversos tipos de investimentos que ele poderia ter escolhido, ele foi em um dos piores. Isso nada tem a ver com compras mensais.

      Acho que esta questão de simulação de aposentadoria é mais complicada do que parece. Acredito que tem que levar em consideração a inflação, aumento dos custos para constituição de família, carreira, dentre outras. É uma postagem complexa, e ultimamente não estou tendo muito tempo para dedicar ao blog.

      Abraços

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    2. A simulação acima evidencia a importância da DIVERSIFICAÇÃO. O investimento não se mostrou exatamente ruim (ganhou da inflação e da poupança), mas teve desempenho inferior que muitos outros investimentos. Como o investidor da simulação não tem bola de cristal, ele DIVERSIFICA e vai ajustando as posições de acordo com o seu perfil e sua avaliação da qualidade do retorno de cada ativo.
      Ótima simulação.
      Abraços.

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  2. AdP interessante compararmos essa sua simulação às das ações.

    E aí lanço uma pergunta : será que nos FIIs não pode haver uma diferença com relação às ações no que diz respeito a escolher o momento do aporte versus os aportes constantes?

    Abraços!

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    1. Olá Guardião, é um prazer tê-lo por aqui.
      Quando eu disse que o investidor escolheu o momento errado, estava querendo dizer que, naquele momento específico de 2003, seria muito mais provável dele obter um rendimento melhor caso escolhesse outra modalidade de investimento. O que quis dizer está muito mais ligado a custo de oportunidade do que timing. Ou seja, naquele momento, ele poderia ter investido em outra coisa, e não ficar esperando o momento certo de comprar EURO11, pois acredito que o timing mudaria em quase nada sua rentabilidade. Ter comprado Ambev constantemente traria um retorno muito maior do que ficar analisando timing de EURO11.
      Mas claro, agora que estamos em 2014 é muito fácil falar o que poderia ser feito em 2003.

      Abraços

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  3. AdP chegou a hora de simular compras de ações de um banco, tenho curiosidade de ver o desempenho de ITSA4 , pois nesse setor é a ação que sempre é recomendada pela minha corretora como forma de obter ganhos de capital no médio/longo prazo.

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  4. AdP,

    Mais uma vez, parabéns pelo trabalho. Esses posts de simulação de compras periódicas são os melhores que eu já vi na blogesfera, muito interessante mesmo. Deve dar muito trabalho ficar fazendo, mas tem várias que eu gostaria de ver, como por exemplo ABEV, PETR, VALE, ITUB, TOTS, etc... Essa foi muito interessante porque foi a primeira referente a FIIs.

    Abraço!

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    1. Olá PR,
      O feedback que recebo do pessoal costuma ser bastante positivo em relação a estas postagens de simulações. Obrigado pelo apoio.
      Dá trabalho sim. Cheguei a fazer um programa para me ajudar, o que encurta bastante o trabalho, mas mesmo assim esta atividade consume um tempo.
      Suas sugestões estão anotadas.
      Abraços

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    2. AdP,

      Tava pensando melhor aqui sobre as simulações e pensei em um tipo de simulação que contemplasse uma carteira diversificada, entre 10 e 20 ações. Ou então pegar a sua própria carteira e fazer uma simulação com um prazo maior, tipo 15 20 anos. Deve dar um trabalho gigantesco, mas seria MUITO interessante uma simulação desse tipo.

      Abraço!

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  5. ADP,

    Continuo achando que as ações possuem a probabilidade de render bem mais para o período de acumulação de capital.
    Ainda não consegui tirar da cabeça que FIIs seria melhor somente para o período de usufruirmos do dinheiro.

    Abs!

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    1. Nunca li nenhum estudo comparando o retorno dos FII com outros, mas tenho a mesma ideia com você.
      Empresas são organizações voltadas para obter lucros. São dinâmicas e possuem flexibilidade para tomar decisões. Possui maiores riscos, mas também maiores oportunidades.
      Já os aluguéis são apenas um contrato onde uma pessoa se compromete a pagar um valor durante um tempo para utilizar um imóvel. E debêntures são uma promessa de pagamento de um valor no final de um período.
      Por isso, acho incoerente o dono de um imóvel ou o detentor de uma debênture ganhar mais do que o dono da empresa no longo prazo. O dia em que o detentor de um CDB no longo prazo ganhar mais que o banqueiro é melhor fechar o país.

      Abraços

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  6. Olá ADP,

    Achei excelente o seu post, fico imaginado o trabalho e a paciência que você teve para fazê-lo.

    Levando em consideração que você pegou como exemplo um dos Fiis mais famosos, acredito que esse cálculo sirva como uma média para todos os fiis em geral.
    Sendo assim, para aqueles que investem acreditando que irão ganhar dinheiro com a valorização do imóvel do mesmo jeito que uma pessoa que compra direto, é um banho de água fria.
    Já para aqueles que investem acreditando nos yield, pelo jeito, investindo em LCI se ganharia mais.
    Levando em conta ainda os riscos e a possibilidade de um futura cobrança de IR desses rendimentos, não está me parecendo um bom negócio mesmo.

    Abraço

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    1. Olá BBB, é bom vê-lo por aqui.
      Não acompanho o EURO11 e não sei se ele serviria como uma média dos FII. Escolhi este FII somente porque ele foi o primeiro. De acordo com o colega Elson abaixo, ele não serviria como uma média.

      Abraços

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  7. ^^
    Não, os resultados de EURO11 não representam uma média para todos os FII geral, muito longe disso. Esse fundo desandou no meio, é hoje considerado um mico.

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    1. Obrigado pela informação, Elson.
      Abraços

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    2. Concordo com o Elson, se pegar outro fundo antigo, mas com boa administração, como o BB progressivo acredito que os resultados seriam bem diferentes.
      Quanto a sugestão para novas simulações gostaria de ver como seria o resultado comprando mensalmente ITSA4.

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  8. Parabéns pelo trabalho, excelente post! Interessante notar que os aluguéis não seguiram o boom imobiliário, então em teoria numa crise os aluguéis seriam menos afetados pois já estão para trás em relação aos preços dos imóveis.

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    1. Olá SC,
      Acho que teríamos que estudar mais a fundo os contratos para tirarmos esta conclusão. O gráfico da postagem pode produzir esta indução, mas acho que só analisando os contratos e o fundo que podemos confirmar.
      Abraços

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    2. Verdade não dá para tirar uma conclusão dessa sem analisar mais dados.
      Inspirado no seu post fiz uma simulação com Grendene de 121 meses, depois dá uma olhada no meu blog.

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  9. Euro11 não é aquele fundo que tem uma torre de testes de elevadores que ficou vago por um tempo e deu forte impacto no rendimento, entre outros tipos de vacância? Deve ter sido isso a causa dos rendimentos inconstantes certa época.
    Parabéns por esse tipo de postagem bem instrutiva, seria ótimo uma sobre a AMBEV, fica a sugestão pra próxima...

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    1. Não acompanho o fundo então não consigo responder isso. Ele somente foi escolhido por ter sido o primeiro.
      Sugestão anotada.
      Abraços

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    2. Sim, é este. Também recentemente teve a administradora substituída (era Banif, agora é Coinvalores), numa operação muito custosa, mas exigida pelos cotistas dada a administração absolutamente desastrosa da Banif (e até suspeita). Havia imóvel (locado!) em que o Fundo gastava mais com manutenção do que recebia de aluguel, pra se ter uma idéia... Os cotistas, ao longo do tempo terem tido algum retorno com um Fundo tão mal sucedido como este pode ser interpretado como uma demonstração da solidez e resiliencia deste tipo de investimento... De qq forma, outros Fundos tem apresentado resultados muito melhores que este (mesmo neste período de baixa).

      Em tempo: Parabéns pelo trabalho!

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  10. A conclusão que devemos tirar é que FII vale a pena para quem quer conservadorismo e rendimentos no máximo a 12% por ano.

    Para quem quiser ver seu dinheiro crescer, o melhor continua sem dúvida investir em ações.
    Várias empresas deixaram no chinelo qualquer FII.

    Demóstenes

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    1. Olá Demóstenes, obrigado por participar dos comentários.
      Olha, acho que não devemos superestimar a postagem. A intenção foi apenas realizar uma simulação de compra com FII. Particularmente não levaria para o lado de ser um estudo conclusivo sobre investimento FII x ações.
      Abraços

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  11. Olá, Além da Poupança. Muito bacana mesmo essas simulações. Permita-me alguns comentários:
    a) Sobre as simulações. Olhei a do PIBB e o mesmo não teve uma boa performace desde 2004 (e olha que o PIBB possui baixa taxa de administração e creio ser mais representativo do mercado acionário brasileiro pela abrangência). A da Souza Cruz foi um retorno muito forte. Porém, é difícil comparar, pois a simulação começa em 1996. E isso pode ser sampling bias. Além do mais a CRUZ foi uma das ações onde a cotação mais subiu sem guardar tanta correspondência com o crescimento dos lucros. Deve ser por isso que a mesma desde o final de 2012 (fim da sua simulação) murchou 30%. CMIG possui um período de tempo comparável de análise e o resultado, segundo simulações, foi muito interessante. O da ETER em um período semelhante foi bem forte também;
    b) Sobre os retornos. Você está absolutamente correto de que não faz sentido o retorno baseado em contratos de aluguel ter uma perspectiva de retornos maiores do que gerenciar um empreendimento capitalista que envolve uma série de riscos. Por isso, a premissa principal é que o mercado acionário tem que ter mesmo uma perspectiva de retorno maior, essa é a base das finanças hoje em dia. Porém, há dois aspectos: a) o nosso custo de oportunidade de dois dígitos distorce muita coisa; b) esse custo faz com que outros ativos mais seguros do que ações, como FII, por exemplo, tenham yields altos também. Por isso, para um investidor nacional as opções para rendimentos consideráveis são inúmeras. Isso dificulta e muito para o mercado acionário. Além do mais, na sua própria simulação o PIBB durante uma década não teve um bom retorno. Ficando abaixo do custo de oportunidade. Logo, a pessoa para ter tido um bom retorno teria que ter feito uma competente gestão ativa, escolhendo ativos corretos e torcendo para não escolher empresas que não rentabilizaram bem nos últimos 10 anos. Portanto, isso é uma dificuldade ainda maior, pois obriga o investidor a fazer gestão ativa que na maioria dos casos, pelo menos nos EUA e países mais consolidadas, é completamente derrotada para uma estratégia passiva em caso de investidores pessoas físicas (e até mesmo profissionais). Portanto, não é uma tarefa fácil;
    c) Sobre os FII. A trajetória de queda no yield desde 2007 pode ser explicada porque a partir de 2006 caiu a cobrança de IR. Assim, os yields foram se tornando menores. O problema com os FII é que se possuem pouquíssimos com uma história como o EURO. Além do mais, o próprio euro não é tão antigo. Logo, é difícil tentar criar uma história de como os FII podem se comportar. Porém, o que é interessante é que talvez o EURO tenha passado pela fase de euforia do mercado imobiliário a partir de 2003, mas talvez já tenha passado por um período de depressão imobiliária que atingiu apenas os FII e ainda não o mercado direito de imóveis. Tanto é verdade que hoje a uma média de deságio de 25/30% nos VPs (o que representa aumento de yield). Se houver uma exigência maior de yields de imóveis residenciais e talvez voltando para uma média histórica de 6% aa (hoje conheço muitas pessoas que não querem mais alugar os seus imóveis, o que não era tão comum há uns 6/7 anos atrás, pelos baixos yields) fará com que haja desvalorização dos mesmos talvez na mesma ordem de magnitude do atual deságio dos FII. O que quero dizer com todas essas informações, é que não há muitos dados para se poder fazer uma análise muito exaustiva dos FII. O que se pode fazer é pegar a história dos REITs e ver o que aconteceu lá (porém tendo em vista que é um mercado muito distinto do brasileiro);

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    1. d) Sobre o Euro. Realmente, não é um dos melhores fundos de logística, eu acho o pior na verdade. Porém, sua simulação foi correta, pois pegou um dos fundos mais antigos. Um colega no blog do tetzner fez uma simulação interessante seis fundos mais antigos e fez uma simulação parecida com essa sua (http://tetzneremacao.wordpress.com/estudos-e-simulacoes/), mas para toda carteira de FII e comparou com ações de dividendos. O resultado foi melhor para FII e todo mundo vaticinou que era prova que FII é um investimento imbatível, pois é mais seguro do que ações com um retorno potencial maior. Na época eu falei que os dados poderiam estar enviesados pela presença do maior boom imobiliário dos últimos 50 anos no Brasil. Não há sentido em um investimento mais seguro com potencial de retorno maior do que outros investimentos mais arriscados.
      e) Assim, creio que nem tanto ao mar, nem tanto a terra. Cada classe de ativo possui os seus potenciais, os seus riscos e os seus limites. Eu também creio, como alguns colegas disseram, que para a geração de fluxo de caixa mensal em patrimônios consolidados, os FII são um excelente instrumento, mesmo que possuíssem yields de 7/8% am, pois isso seria muito maior do o yield bruto que uma pessoa física pode conseguir com imóveis próprios. Porém, com yields na faixa de 10 a 12%, aí realmente uma pessoa que quer fluxo de caixa mensal pode sorrir à toa, e eu não vejo grandes necessidades de exposição acionária, bastando fazer um MIX entre FII e renda fixa. Porém, para patrimônios em consolidação, de pessoas mais jovens, é claro que alocar uma parte razoável no mercado acionário faz todo o sentido.
      Valeu, AP, mais uma vez parabéns pelo artigo!

      Abraço!

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    2. Grande Soulsurfer,
      Muito obrigado pelas suas considerações sempre enriquecedoras.
      Com certeza a característica brasileira de juros altos torna-se um ambiente dificultoso para o mercado de ações. Concordo contigo.
      Sobre a questão do IR sobre os aluguéis, além deles terem sido "abolidos", houve também uma tendência de queda da taxa selic, e por isso os FII tornaram-se mais atrativos, justificando a queda do Yield.
      Infelizmente não temos um histórico dos FII para fazermos maiores comparações. O mais antiguinho é o EURO11, e nem é tanto assim.

      Abraços e sucesso

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  12. seus melhores posts sem dúvidas são esses de simulação de compras. Parabéns

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    1. Obrigado, Sovina, pelo feedback. Assim poderei dar maior atenção a este tipo de postagem.
      Abraços

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  13. Tenho procurado mais informações sobre Fiis, você saberia indcar livros ou sites mesmo?
    Agradecida!

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    1. Carol,

      Tem muita informação aqui:

      http://tetzner.wordpress.com/fii/

      Acredito que vai te ajudar como me ajudou.

      Tom

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    2. Carol,
      Esse também é interessante.
      http://fiis.com.br/lista-por-codigo/

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    3. Eu acesso sempre este aqui: http://investidorderisco.blogspot.com.br/2014/07/ranking-dos-fiis.html

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  14. Realmente esse material que tu posta é maravilhoso, se o pessoal pegar essas simulações que tu fizestes já teria noção de uma carteira diversificada com boas empresas e fii como poderia gerar um renda no futuro obrigado por esses material que compartilha.

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