O que está acontecendo com ABCP11?

Bem, antes tarde do que nunca. Estou longe, mas não consigo de dar aquela olhadela periódica nos meus investimentos. E como é de se esperar, sempre acontece algo, mesmo para mim que possui baixa diversificação.

A bola da vez foi o fundo imobiliário ABCP11, que teve uma queda vertiginosa no mês.

O que se espera quando uma pessoa compra um FII?

Um FII nada mais é do que um fundo que possui um ou mais imóveis para alugar. Esses são os chamados FII de tijolo, mas também tem o de papel (que não invisto). Então, o que se espera de uma pessoa quando ela compra cotas de um FII? De minha parte, e acredito da parte esmagadora dos cotista imobiliários, espero a aliança entre simplicidade e fluxo constante. Nós não precisamos de emoções nem buscamos altíssimos ganhos, mas em troca queremos os aluguéis mensais. Em resumo, seria um “toma aqui meu dinheiro mas pinga aqui todo mês para a eternidade sem encher o saco”.

Mas por incrível que pareça, as coisas com os FII estão tão agitadas quanto o mercado de ações. Sempre tem algo acontecendo e que acaba frustrando as expectativas dos cotistas imobiliários. A bola da vez é o ABCP11.

Já confessei vária vezes aqui que, ao contrário das ações, não tenho muita paciência para procurar informações sobre FII. Sou cotista do ABCP justamente com a ideia de “quero receber aluguéis de um shopping e este aqui parece ser ok”. Mas vou tentar resumir aqui o pouco de informação que busquei até ficar entediado.

A grande graça dos FII é a tal isenção de imposto de renda e de certos tributos que os aluguéis possuem (e que vira e mexe é ameaçada, coisa que cotista imobiliário odeia). Mas para que os aluguéis escapem da mordida do Paulo Guedes,  o fundo tem que cumprir uma regra que está na lei 9779, parágrafo segundo:

“Sujeita-se à tributação aplicável às pessoas jurídicas, o fundo de investimento imobiliário de que trata a Lei no 8.668 de 1993 que aplicar recursos em empreendimento imobiliário que tenha como incorporador, construtor ou sócio, quotista que possua, isoladamente ou em conjunto com pessoa a ele ligada, mais de vinte e cinco por cento das quotas.”

Confesso a vocês que não sou habituado a esse linguajar jurídico, mas como na minha época o ensino primário na escola pública era forte, me esforcei para entender o texto. Entendi da seguinte forma:

 “Não é uma boa ideia um FII ter como cotistas indivíduos como incorporador, construtor ou sócio do imóvel no qual este mesmo FII é dono. Se você insistir e se por acaso tiver alguns destes indivíduos como cotista, o governo releva se estes cotistas tiverem no máximo 25% das cotas. Se tiver mais do que isso, é créu. Você será tributado como uma pessoa jurídica.”

Então, aconteceu de a CVM notificar o ABCP11 dizendo que ela está ferindo essa regra e ela tomará o devido créu. Ela não faz juz ao benefício tributário. Mais do que isso, esse fato não é um créu comum. Se eu entendi bem, a CVM pediu para o ABCP11 refazer os balanços para calcular os tributos retroativos, ou melhor, os que não foram pagos. Isso é um verdadeiro créu velocidade 5 para os cotistas, pois caso se concretize, o fundo teria que pagar o que deve e depois de pago, terá um desconto para sempre pois não cumpre com aquela regra citada acima.

O valor da cota então desabou.

O fundo apresentou recentemente uma resposta que pouco me agradou.

Primeiro ele fala que a competência para apurar essas questões tributárias é da Receita Federal, não da CVM. Sei que sou ignorante, mas para mim isso é uma grande porcaria de desculpa. Eles podem até ganhar algum tempo, mas no final o resultado seria apenas postergado para que o governo cumpra os trâmites legais.

O fundo disse que tem total convicção de que vai dar em nada. Está tão convicto que não vai ao menos provisionar valores para reparar a suposta inadequação tributária.

O fundo até reconhece que há um cotista cotista com mais de 25% das cotas, mas disse que o empreendimento do fundo não foi objeto de incorporação e o cotista não é sócio. 

Agora a questão fica interessante quanto ao terceiro elemento, o construtor. O comunicado não nega que o cotista foi construtor (li por aí que é a Cyrela). Ele apenas diz que a referida condição foi imposta após o fundo já estar em funcionamento.

Sinceramente, não me senti muito seguro em relação a este último item.

Vou fazer um paralelo para eu explicar melhor. Imagine que em uma determinada cidade aplica-se um rodízio de carros. Carros com placa final par só podem andar em dias pares e carros com final ímpar só em dias ímpares. Daí surgem duas possibilidades. Isso se aplica a todos os carros, mesmo para aqueles comprados antes dessa lei, ou isso só se aplica apenas aos carros comprados a partir da referida lei. Acho que faria maior sentido a todos os carros.

Claro que o paralelo que fiz não é perfeito por estarmos falando de coisas diferentes. Só quis mostrar, no alto de minha ignorância, de que esse argumento de meu fundo foi constituído antes dessa regra não me satisfaz bem. Não acharia estranho um juiz dizer que essa regra se aplica a todo mundo a partir do momento que a referida regra entrou em vigor.

Ainda tem mais um ponto. Andei pesquisando sobre essa tal construção, apesar de minha pesquisa ter sido curta. Parece que a Cyrela não construiu tudo. Parece que o prédio era uma indústria abandonada da Black & Decker e a Cyrela fez a reforma do prédio. Aí eu pergunto. Se essa informação que peguei na internet for verdade, reformar um prédio é equivalente a ser um construtor? Eles poderiam utilizar esse argumento para apelar.

E como vai ser daqui para frente?

Como é um processo que vai para a justiça, é provável que demore para sabermos o desfecho. Enquanto isso, o fundo pagará mensalmente fingindo que nada está acontecendo. Se no final o argumento da CVM estiver correto, terá que ser criado um créu velocidade 6 pois este resultado seria muito ruim para o fundo. Quem perderia seriam os cotistas antigos e os novos que compraram pensando que ia se dar bem com a queda das cotas. Se os argumentos do fundo estiverem corretos, os antigos cotistas permanecerão como sempre estiveram, recebendo os aluguéis, e quem se beneficiaria seriam os novos cotistas que compraram em um momento de maior risco.

O que eu fiz?

Eu segui o conselho do Buffett que diz que quando não se sabe o que fazer, é melhor não fazer nada. Deixei minhas cotas como estavam e minha posição está travada, esperando o fim deste imbróglio.

Lembrando que esta postagem não faz recomendação de compra, venda nem manutenção do ativo citado.

Você é cotista do ABCP11 ou gosta de FII? O que você acha disso tudo? Deixe nos comentários.

Atualização: O fundo comunicou que seu recurso, o referente a competência de apurar o fato cabe a Receita Federal e não à CVM, foi aceito.