domingo, 25 de agosto de 2019

O que está acontecendo com ABCP11?


Bem, antes tarde do que nunca. Estou longe, mas não consigo de dar aquela olhadela periódica nos meus investimentos. E como é de se esperar, sempre acontece algo, mesmo para mim que possui baixa diversificação.

A bola da vez foi o fundo imobiliário ABCP11, que teve uma queda vertiginosa no mês.


O que se espera quando uma pessoa compra um FII?
Um FII nada mais é do que um fundo que possui um ou mais imóveis para alugar. Esses são os chamados FII de tijolo, mas também tem o de papel (que não invisto). Então, o que se espera de uma pessoa quando ela compra cotas de um FII? De minha parte, e acredito da parte esmagadora dos cotista imobiliários, espero a aliança entre simplicidade e fluxo constante. Nós não precisamos de emoções nem buscamos altíssimos ganhos, mas em troca queremos os aluguéis mensais. Em resumo, seria um “toma aqui meu dinheiro mas pinga aqui todo mês para a eternidade sem encher o saco”.

Mas por incrível que pareça, as coisas com os FII estão tão agitadas quanto o mercado de ações. Sempre tem algo acontecendo e que acaba frustrando as expectativas dos cotistas imobiliários. A bola da vez é o ABCP11.


Já confessei vária vezes aqui que, ao contrário das ações, não tenho muita paciência para procurar informações sobre FII. Sou cotista do ABCP justamente com a ideia de “quero receber aluguéis de um shopping e este aqui parece ser ok”. Mas vou tentar resumir aqui o pouco de informação que busquei até ficar entediado.

A grande graça dos FII é a tal isenção de imposto de renda e de certos tributos que os aluguéis possuem (e que vira e mexe é ameaçada, coisa que cotista imobiliário odeia). Mas para que os aluguéis escapem da mordida do Paulo Guedes,  o fundo tem que cumprir uma regra que está na lei 9779, parágrafo segundo:

“Sujeita-se à tributação aplicável às pessoas jurídicas, o fundo de investimento imobiliário de que trata a Lei no 8.668 de 1993 que aplicar recursos em empreendimento imobiliário que tenha como incorporador, construtor ou sócio, quotista que possua, isoladamente ou em conjunto com pessoa a ele ligada, mais de vinte e cinco por cento das quotas.”

Confesso a vocês que não sou habituado a esse linguajar jurídico, mas como na minha época o ensino primário na escola pública era forte, me esforcei para entender o texto. Entendi da seguinte forma:

 “Não é uma boa ideia um FII ter como cotistas indivíduos como incorporador, construtor ou sócio do imóvel no qual este mesmo FII é dono. Se você insistir e se por acaso tiver alguns destes indivíduos como cotista, o governo releva se estes cotistas tiverem no máximo 25% das cotas. Se tiver mais do que isso, é créu. Você será tributado como uma pessoa jurídica.

Então, aconteceu de a CVM notificar o ABCP11 dizendo que ela está ferindo essa regra e ela tomará o devido créu. Ela não faz juz ao benefício tributário. Mais do que isso, esse fato não é um créu comum. Se eu entendi bem, a CVM pediu para o ABCP11 refazer os balanços para calcular os tributos retroativos, ou melhor, os que não foram pagos. Isso é um verdadeiro créu velocidade 5 para os cotistas, pois caso se concretize, o fundo teria que pagar o que deve e depois de pago, terá um desconto para sempre pois não cumpre com aquela regra citada acima.

O valor da cota então desabou.

O fundo apresentou recentemente uma resposta que pouco me agradou.

Primeiro ele fala que a competência para apurar essas questões tributárias é da Receita Federal, não da CVM. Sei que sou ignorante, mas para mim isso é uma grande porcaria de desculpa. Eles podem até ganhar algum tempo, mas no final o resultado seria apenas postergado para que o governo cumpra os trâmites legais.

O fundo disse que tem total convicção de que vai dar em nada. Está tão convicto que não vai ao menos provisionar valores para reparar a suposta inadequação tributária.

O fundo até reconhece que há um cotista cotista com mais de 25% das cotas, mas disse que o empreendimento do fundo não foi objeto de incorporação e o cotista não é sócio

Agora a questão fica interessante quanto ao terceiro elemento, o construtor. O comunicado não nega que o cotista foi construtor (li por aí que é a Cyrela). Ele apenas diz que a referida condição foi imposta após o fundo já estar em funcionamento.

Sinceramente, não me senti muito seguro em relação a este último item.

Vou fazer um paralelo para eu explicar melhor. Imagine que em uma determinada cidade aplica-se um rodízio de carros. Carros com placa final par só podem andar em dias pares e carros com final ímpar só em dias ímpares. Daí surgem duas possibilidades. Isso se aplica a todos os carros, mesmo para aqueles comprados antes dessa lei, ou isso só se aplica apenas aos carros comprados a partir da referida lei. Acho que faria maior sentido a todos os carros.

Claro que o paralelo que fiz não é perfeito por estarmos falando de coisas diferentes. Só quis mostrar, no alto de minha ignorância, de que esse argumento de meu fundo foi constituído antes dessa regra não me satisfaz bem. Não acharia estranho um juiz dizer que essa regra se aplica a todo mundo a partir do momento que a referida regra entrou em vigor.

Ainda tem mais um ponto. Andei pesquisando sobre essa tal construção, apesar de minha pesquisa ter sido curta. Parece que a Cyrela não construiu tudo. Parece que o prédio era uma indústria abandonada da Black & Decker e a Cyrela fez a reforma do prédio. Aí eu pergunto. Se essa informação que peguei na internet for verdade, reformar um prédio é equivalente a ser um construtor? Eles poderiam utilizar esse argumento para apelar.

E como vai ser daqui para frente?
Como é um processo que vai para a justiça, é provável que demore para sabermos o desfecho. Enquanto isso, o fundo pagará mensalmente fingindo que nada está acontecendo. Se no final o argumento da CVM estiver correto, terá que ser criado um créu velocidade 6 pois este resultado seria muito ruim para o fundo. Quem perderia seriam os cotistas antigos e os novos que compraram pensando que ia se dar bem com a queda das cotas. Se os argumentos do fundo estiverem corretos, os antigos cotistas permanecerão como sempre estiveram, recebendo os aluguéis, e quem se beneficiaria seriam os novos cotistas que compraram em um momento de maior risco.

O que eu fiz?
Eu segui o conselho do Buffett que diz que quando não se sabe o que fazer, é melhor não fazer nada. Deixei minhas cotas como estavam e minha posição está travada, esperando o fim deste imbróglio.

Lembrando que esta postagem não faz recomendação de compra, venda nem manutenção do ativo citado.

Você é cotista do ABCP11 ou gosta de FII? O que você acha disso tudo? Deixe nos comentários.

Atualização: O fundo comunicou que seu recurso, o referente a competência de apurar o fato cabe a Receita Federal e não à CVM, foi aceito.

47 comentários:

  1. comprei esse mês e já era cotista
    vamos ver no que dá
    faz parte do jogo

    abs!

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Riscos fazem parte do jogo, né. Cada sabe até onde pode-se arriscar. Espero que tudo dê certo.
      Abraços

      Excluir
  2. Cara eu comprei muito FII de 2015 até 2017 em 2018 fiquei observando mas agora estou saindo. Quase todos os FIIs estão lançando mais cotas no mercado mas nada mudou eles vão investir dinheiro para alugar para quem? Com mais cotas o preço cai, ou seja, eles fazem os verdadeiros donos perderem dinheiro e ninguém fala nada, tudo normal. Minha regra número um, dois, três ... é nunca perder dinheiro.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá PC,
      Você até que comprou em uma época boa. Uma melhor época foi durante Dilma 2.0, mas 2015/2017 não é ruim.
      Esse negócio de emissão de cotas me incomoda.
      Abraços

      Excluir
  3. É este pessoal que acha que FII é a nova renda fixa se dará muito mal na proxima crise mundial. Vai ver seu patrimonio cair pela metade e nao vai aguentar e vai vender na baixa. FIIs estão longe de ser RF. Abram o olho

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. não conheço ninguém que acha que FII é renda fixa.
      Pelo seu comentário, percebe-se quem tem o costume de vender na baixa.

      Excluir
    2. Não pq não tenho renda variável nem pretendo.

      Excluir
    3. Então, ok, continue com a sua perda fixa

      Excluir
  4. Maior sacanagem mudar as regras do jogo, no meio da partida.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. E o pior é que as coisas estão rolando faz tempo, mas do nada a CVM disse que está errado. Poxa, por que não fizeram na época que a regra entrou em vigor? Não são tantos FII no mercado brasileiro para eles analisarem e eles são bem pagos pra isso.
      Abraços

      Excluir
  5. FII é lixo.

    Ponto final.

    Falo isso desde 2012.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. O verdadeiro pobreta não falava isso. Ele tem até um post comentando sobre viver de aluguéis de fundo:

      http://www.vidaruimdepobre.com/2012/09/e-possivel-viver-da-renda-de-fundos-de.html

      Seu fake FDP.

      Excluir
    2. Pelo que sei, Pobreta adorava um dividendo e algo pingando na conta.

      Excluir
  6. Eu acho que o objetivo de investir em fii , é ser rentista e não ficar vendendo . Por isso a escolha de bons fiis de tijolo para obter renda perene , bem localizados e com baixa vacância , é top e, daqui há 20/30 anos , seu capital foi restituído na forma de aluguel e o preco que vender é lucro.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá anon,
      O objetivo é esse, mas aí que está. O investidor faz o trabalho de casa para escolher o FII mas surgem esqueletos do armário. A lista dos que ainda não se meteram em rolo está diminuindo.
      Abraços

      Excluir
  7. Já era cotista e comprei um caminhão mais. Vamos ver como a coisa desenrola.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá Guardião,
      Eu vi sua postagem. Você é uma pessoa de coragem e uma inspiração.
      Abraços

      Excluir
  8. Não tenho esse FII, sei que ele era querido entre os investidores, mas como sou do ABC, não entendi essa queda só por causa dessa polêmica.

    De qualquer forma esse shopping quase não tem vacância e é um shopping que sempre está cheio ou lotado !! eu mesmo deixei de ir lá, a raiva por pegar fila não vale a pena rs

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá Stifler,
      A queda seria em razão dos retroativos que o fundo teria que pagar, sem contar que o fluxo do futuro estar comprometido pelo fundo supostamente não gozar daquelas isenções que os FII normalmente gozam.
      Abraços

      Excluir
  9. Concordo com o anon acima. Além disso vai ser taxado em breve. Paulo Guedes está praticamente anunciando cobranca de IR para dividendos e renda de FIIs.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. vai taxar? Nossa!!!!!!
      Que medo!
      Ah, esqueci que não compro FII porque ele não é taxado. Isso é um plus. Não é o motivo principal.

      Excluir
    2. Mais cedo ou mais tarde isso vai acontecer, não será nenhuma novidade. Porém o governo tem que dar algum atenuante caso contrário vai dar uma merda generalizada. Até onde sei dividendos são tributados em todo o mundo.

      Excluir
    3. Dá uma olhada no gr;afico do IFIX...só louco pra comprar FII agora. Pq nao compraram em 2015? Agora é hora de vender e embolsar lucro antes que dividendos sejam taxados como o primeiro anon (não o desrespeitoso) mto bem falou acima

      Excluir
    4. Esse negócio de taxar FII tem também um pouquinho de histeria, na minha opinião. Talvez eu faça uma postagem.

      Excluir
    5. "Pq nao compraram em 2015?" - Pq minha bola de cristal estava sem bateria.

      Excluir
    6. bola de cristal? Acho que valuation e balance sheets não são bolas de cristal

      Excluir
    7. Valuation = Bullshit

      Excluir
  10. "quando não se sabe o que fazer, é melhor não fazer nada." - fiz isso ano passado com MFII e até agora estou satisfeito com o resultado, na época ele representava 25% da minha carteira de FIIs, não aportei mais e hj representa 17%.

    Tenho 2% de ABCP e vou fazer o mesmo, não vendo nem compro. Ele é talvez o melhor shopping que já conheci, vacância mínima, altamente movimentado desde sempre, tem perfil popular mas é frequentado por toda classe devido à localização e quantidade de serviços. No fim das contas eles devem estar certos: vai dar em nada.

    Abraço!

    Corey

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Realmente Corey, eu morava no ABC e o shopping sempre foi movimentado, mas fazia anos que não ia. Fui no início do ano em uma festa de aniversário no Boliche lá, e o shopping estava ultra-mega-lotado. Como você disse, tem uma pegada popular, mas pela localização é frequentado por boa parte da população de Santo André e região, por ser grande.
      Achei estranho apenas que a área do boliche é gigante e estava quase vazio no sábado a tarde. Tenho a impressão que o boliche não dura muito.
      Abraços

      Excluir
    2. Aquele boliche era muito bom quando tinha a Saraiva (Siciliano?) ao lado e o cinema me parecia mais movimentado tb, ou seja, aquele andar esquisito do cinema deu uma morrida, mas esse boliche tá assim faz um tempão... sem contar que são poucas as pessoas que ainda jogam boliche. Quase sempre ampliações em shoppings criam uma área meio esquisita, mas no ABCP vc não fala o que é antigo ou novo, é cheio por igual.

      Excluir
  11. Por ora não pretendo aportar no ABCP. Deixarei como está. Uma análise legal do caso foi feita pelo Aportador Financeiro. Recomendo a todos os cotistas do fundo a darem uma olhada no post dele.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Vi lá a postagem e realmente está muito boa.

      https://oaportadorfinanceiro.blogspot.com/2019/08/abcp11-uma-reflexao-sobre-os-riscos.html

      Excluir
  12. Eu tenho um pá atrás com FII justamente por causa destes possíveis rolos, além da dificuldade de analisar.
    Abraços

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Eu entendo sua posição pois eu sempre tive também mas mesmo assim fui entrando devagar. Mas entendo perfeitamente sua posição devido a estes acontecimentos.
      Abraços

      Excluir
  13. Estou entrando nesse mercado agora e aprendendo com os mais esperinte, parabens pela informação no seu post.

    ResponderExcluir
  14. Fala ADP,


    Eu já desisti de FII, infelizmente. Até pensava em ter uma parte do patrimônio em FII, mas dps de MFII desanimei e não pretendo investir tão cedo, talvez quando chegar a hora de colher os frutos, dai eu compre uma boa parte para ter rendimentos mensais, mas por hr não me passa confiança.

    Abç

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá PM,
      Esta do MFII foi de lascar e, ao contrário do Corey, acho que eu teria vendido minhas cotas, o que se mostraria um erro. Já ele teve pulso firme.
      Abraços

      Excluir
  15. Vejo como oportunidade. Comprar mais barato. Mesmo que seja julgado poderá recorrer e talvez demore uns 10 anos para ter que pagar. E quando pagar pode parcelar. Em 10 anos a rentabilidade desse FII paga o valor da ação com sobra.
    E acho que os cotistas antigos estão muito contentes com essa 'desvalorização' pois poderão aportar com desconto. Abraço.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá Fabiano,
      Eu não sei se em 10 anos o FII se pagaria totalmente, mas se considerarmos algum reajuste anual do valor dos aluguéis e reaplicação das cotas, daria um montante relevante acima de uns 60% do valor atual, o que é bem atrativo.
      O fundo não vai falir e o shopping lá não vai demolir, o que mostra que fluxo de caixa vai ter. Talvez sua análise de ser um momento de oportunidade esteja correta.
      Abraços e sucesso

      Excluir
  16. É difícil saber o que vai acontecer.

    Muito legal ter voltado as postagens.

    Abraço e bons investimentos.

    ResponderExcluir
  17. Eu estou bem frustrado com o mercado de fiis. Parece que a falta de liquidez é um prato cheio pra especuladores inescrupulosos (procurem por informações do que aconteceu no HGBS).

    Ademais, o governo e sua incompetência em definir regras claras e realmente vigiar o mercado faz com que o mercado de reit brasileiro não tenha o menor seguro (MFII antes e ABCP agora).

    Quando eu soube da notícia, vendi sem dúvidas, paguei o IR devido e taquei na RF até saber onde alocar.

    Montei minhas posições em fii entre 2014 e 2017 mas estou paulatinamente saindo do mercado pelos motivos anteriores, só não aumento a taxa de saída devido ao imposto de 20%.

    Mas é isso. Vida de investidor brasileiro tem esses percalços...

    Boa sorte no Canadá!
    Abraço

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Exatamente seu sentimento e observacoes. Investidores de FIIs estão para uma mé surpresa ainda

      Excluir
  18. Muito boa sua postagem, AdP. Estou estudando sobre FIIs só agora, seu post trouxe muita informação boa. Li o do Apostador também, tão bom quanto. Sucesso!

    ResponderExcluir
  19. Pessoal o,que acham do,FLmA11 cota na casa dos 4ne do mxrf11. Grato

    ResponderExcluir
  20. Pessoalmo que acham do MXRF11 e do flma11? Grato

    ResponderExcluir

Anônimos, contribuem e deixem um nome para que seja possível outras pessoas fazerem referências, estabelecendo melhor a troca de ideias. Educação é sempre bem vista.
Mensagens de trolls serão moderadas.