quarta-feira, 6 de março de 2013

Você pergunta, o blog responde – 9


Hoje quem faz a pergunta é o colega Jones.

“Olá,
Estou me casando, tenho R$100.000 na poupança e me surgiu uma dúvida cruel: Morar de Aluguel ou Comprar um Imóvel?
Ocorre que o rendimento da poupança não paga, por si só, o valor mensal do aluguel, cerca de R$1.500,00, e o imóvel que pretendo comprar, ou não, custa algo em torno de R$350.000,00, o que me daria prestações de cerca de R$2.100,00, fora o condomínio.
Qual melhor opção, comprar ou alugar?
Se eu optar por morar de aluguel, pagando com rendimentos, qual seria o melhor investimento?
Desde já agradeço!!

Abraço!!!”


Olá Jones, parabéns pelo seu casamento. Desejo felicidades. Quem casa quer casa. Entendo perfeitamente sua preocupação. E esta decisão deverá ser feita com bastante cuidado.
Pela internet há uma série de fórmulas que calculam a relação entre aluguel e a compra de um imóvel. Entretanto, particularmente não sou fã da abordagem de se obter uma resposta complexa aplicando uma fórmula simples.

Para te ajudar, farei uma pergunta: com seu salário atual, você consegue arcar as prestações de 2,1k + condomínio com folga e segurança?

Se você respondeu que não:
1) Alugar e poupar todo mês é a uma boa alternativa. Já pensou se durante as prestações você passar um aperto financeiro ou perder sua fonte de renda?

Se você respondeu que sim, há duas possibilidades:
2) Financiar a compra do imóvel e se mudar com sua esposa para ele ou;

3) A fim de pagar uma menor quantidade de juros em um menor tempo de financiamento, seria uma boa alternativa viver pelo menos 3 anos no aluguel, fazendo o esforço para juntar o máximo de dinheiro todo mês. Isso exigiria a redução de custos com a compra de móveis simples, carro econômico (ou transporte coletivo), adiamento de uma gravidez planejada, utilização dos eletrônicos por maior tempo, dentre outras alternativas. Imóvel alugado é uma moradia passageira, então todos os e$forços devem ser guardados para a futura moradia definitiva.
Hoje, cada centavo que você conseguir guardar será uma menor despesa e maior ganho de tempo lá na frente. Com mais dinheiro na mão você consegue ter maior poder de barganha, podendo negociar melhores preços com menores juros, o que consequentemente faria você pagar o imóvel mais rápido. O mercado acredita que daqui para frente os preços dos imóveis não subirão com tanta força quanto nos últimos anos.
Além disso, o adiamento da compra de um imóvel te proporcionará a oportunidade de pesquisar sem pressão dezenas de ofertas de imóveis, o que aumentaria a chance de você encontrar uma barganha. Se você decidisse comprar o imóvel hoje a chance de você encontrar um bom imóvel é menor.
Seria então interessante você conversar com sua esposa sobre a ideia adiar em alguns anos a compra do imóvel. Mas de nada adiantaria este adiamento se vocês dois não se comprometerem com o reforço do caixa. Pelo seu perfil, percebe-se que você conseguirá atingir este objetivo. Acumular 100.000 reias é uma tarefa para poucos. Acredito que você conseguirá muito mais.
Tente encontrar um apartamento mais barato para alugar. Nesse momento é vantagem abrir mão de um pouquinho de conforto. Cada 100 reais economizados com aluguel são mais 1.200 reais economizados por ano. Outra vantagem de um aluguel de menor valor é que o reajuste anual do aluguel incidirá sobre este valor menor.

Se você está mais propenso para a escolha da alternativa 3, acredito que o investimento ideal para você é o Tesouro Direto.
Resumindo, o Tesouro Direto são "papéis" garantidos pelo Tesouro Nacional. Eles se comprometem a pagar você um determinado valor em uma determinada data. São mais vantajosos que a poupança, e mesmo assim você não é obrigado a esperar a data para ter seu dinheiro de volta. Mais informações são encontradas aqui:

Vocês poderiam se programar para comprar um imóvel em 2019, chutando um exemplo. Com isso, até este ano você poderá ir comprando mensalmente  títulos e fazer uma boa reserva para a compra do imóvel definitivo. Se por um acaso surgir até lá a oportunidade de comprar a casa dos sonhos, será possível resgatar seus títulos antecipadamente.

Mercado de ações ou qualquer tipo de renda variável está fora de cogitação. E fuja dos investimentos de gerente de banco. Normalmente é furada.

Quanto a morar de aluguel e utilizar os rendimentos dos 100k para pagá-lo, esta não é uma boa opção. Seus 100k perderiam o poder de compra ao longo do tempo por causa da inflação. Esta alternativa não resolveria nenhum dos seus problemas, pois pagaria pouca coisa do seu aluguel e não te ajudaria a comprar um imóvel próprio. O reajuste anual do aluguel seria maior do que o rendimento anual da poupança, fazendo com que seu problema se agravasse lá na frente.

Mande sua pergunta para alemdapoupanca@gmail.com

32 comentários:

  1. jovem, como vc vai declarar no IR os rendimentos dos FII em 2012? tem que pedir um informe pra administradora do FII né?

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    1. Rendimentos de FII entra nos isentos e não tributados. A administradora deveria mandar um informe (assim como as empresas devem mandar também um sobre as ações). Mas até agora algumas não fizeram isso. Por isso, veja o extrato no site da sua corretora, some tudo e declare indicando o CNPJ da administradora que você encontra no site dela.

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    2. E o FII deve ser declarado em bens e direitos, código 73.

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    3. Obrigado pelas dicas, anônimo.
      Eu já faço minha declaração sem precisar destes demonstrativos, pois registro tudo.

      Abraços

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    4. jovens, sou o anônimo que perguntou. quanto a valores, também registro tudo. a maior dificuldade acaba sendo quanto a informar o CNPJ correto da fonte pagadora. alguns FII podem mudar de administradora, certo? além disso em "bens e direitos" se coloca o CNPJ do FII enqto que em "rendimentos isentos" é o da administradora, correto? tem que se ter muito cuidado ao informar esses dados pra não dar zica com o leão depois, e tendo o informe de rendimentos em mãos fica mais fácil.

      mais alguma dica interessante?

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    5. Bens e direitos não precisa informar o CNPJ. Bota lá no código 73 o valor de compra e na descrição: X cotas de XPTO11 ao preço médio de R$ Y.

      Pro rendimentos isentos e não tributários você coloca o CNPJ da adminstradora, que dá pra achar no site deles (ou pelo google).

      Dá uma olhada nesse site, que tem umas dicas: http://www.blogdoinvestidor.com.br/investimentos/como-declarar-os-fundos-imobiliarios-no-imposto-de-renda/

      Obs.: Esse site ele declara os aluguéis de outra forma. Acredito que a forma como sugeri é mais completa.

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    6. Oi.

      Interessante a dúvida do Jones.
      Com o mercado imobiliário inflacionado, também fico em dúvida entre comprar algo agora ou esperar acalmar e aproveitar as oportunidades.
      Nisso encontrei um site de investimentos, da Mutual, que paga 1,32% de juros ao mês. No começo estranhei, mas entrei em contato com a empresa.
      Eles mandam o contrato pelo correio. Investi 200.000,00 sacando todos os meses uma parte deste valor até zerar minha aplicação. Isso faz mais de um ano e estou recebendo tudo corretamente.

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  2. Olá AP,

    O leitor não citou se tem FGTS ou não...
    Considero o FGTS como um importante fator a favor do financiamento do imóvel ou invés do aluguel.

    http://investidordefensivo.blogspot.com.br/2013/02/diminua-bem-o-tempo-do-financiamento.html

    abs!

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    1. É óbvio que o FGTS é ótimo para amortizar. Você não precisava ter tido um décimo do trabalho que teve para escrever esse post.

      Veja bem. O FGTS rende 3% + TR ao ano. O custo de um financiamento é de cerca de 8% + TR ao ano. Assim, é bastante óbvio que não é nenhum negócio ter uma dívida de 8% e manter uma poupança de 3%, concorda? Isso vale até para juros no valor do MCMV, de 5%.

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    2. Verdade, ID. Ela não citou se tem, mas nornalmente quando se faz uma simulação de financiamento já se coloca o máximo de coisas que ajudam a pagá-lo. Então considerei que nos dados que ele enviou, ele já considerou seu FGTS.

      Abraços

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    3. Anônimo,
      Essa questão de 3% > 8% é óbvio que qualquer pessoa concorda com isso.
      O foco do post é mostrar a diminuição do tempo do financiamento.
      É óbvio que não era só para mostar essa vantagem óbvia dos juros que é citado em milhares de artigos na internet.

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    4. Sim, mas mesmo assim continua sendo óbvio.

      Sempre que você resolve amortizar um valor de um financiamento, você costuma ter duas opções: usar o valor que será amortizado para diminuir a prestação (mantém o prazo do financiamento) ou usar o valor a ser amortizado para reduzir o prazo financiando (praticamente mantendo valor da prestação). O cara pode optar também por fazer um misto das duas opções, reduzindo um pouco de cada.

      Além disso, dá pra chegar nessa conclusão de uma forma bem mais rápida: O valor da parcela é uma função do valor da dívida e do prazo de pagamento. Quanto maior o valor da dívida, maior a parcela. Quanto maior o prazo de pagamento, menor a parcela.

      Logo, se antes eu devia X e agora devo Y, com Y < X, e sabendo que o valor da taxa de juros não se alterou, conclui-se que: i) o valor da minha parcela diminuiu; ii) o prazo do meu financiamento diminuiu; ou iii) um misto de i e ii.

      c.q.d.

      Abraços.

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  3. Melhor comprar um imóvel mais simples e preferencialmente pagar a vista... Ou usar metade da poupança e financiar o resto.

    Sou casado e isso de que o casal vai depositar, investir e num sei que junto e tal so funciona na teoria.

    Na realidade, a mulher vai querer comprar movel e merda pra caralho, daí roupas etc etc etc.

    Esse modelo de "alugar e investir" so vale na teoria, ou se o cara for solteiro como ze mobral, eou ainda, se a mulher for muito frugal e batalhadora para ajudar.

    A minha é meio-termo, ajuda, mas ganha pouco e acaba gastando um pouco mais do que ganha (temos um belo fardo no lombo...),mas estou puxando ela pro lado FRUGAL da força, so que tá lento o processo...

    No mais, meu jovem AdP, gostaria de ver sua situação atual, pois sei que é casado... conte-nos mais.

    Um abraço, caríssimo.

    V.

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    1. Concordo, na prática nada é tão bonito assim.

      Acho até engraçado quando leio coisas em alguns sites do tipo: "se você economizar um cafezinho/dia durante x décadas, você terá tanto no futuro". Tá bom. Se você economizar R$ 1,50 do café, isso vai é pro flanelinha, isso sim...

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    2. Bem, essa semana depositei exatamente 47,95 na poupança de moedinhas que vou juntando no fim do dia. em vez de deixar elas faceis... então o do flanela nunca passa de 0,50 (em varias moedas kkkkk troll).

      abs

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    3. Olá Victor Fox,
      Quando uma pessoa solteira é poupadora, ela tem tendência a se tornar um casado poupador. Quando uma pessoa solteira é gastadora, ela tem tendência a se tornar um casado gastador.
      Logo, o que torna uma pessoa poupadora ou gastadora são seus hábitos e sua educação financeira, e não se ela é solteira ou casada.
      O amigo da postagem passou a imagem de ser poupador, mas não falou nada da esposa. Se a esposa dele for gastadora e se eles, como um casal, não tiver um controle financeiro, então tanto faz se ele morar de aluguel, financiar uma casa ou fazer um puxadinho na casa da sogra. Ele sempre viverá na pindaíba.
      No meu caso, eu sempre fui semifrugal, solteiro e agora casado. Minha atual esposa foi uma pessoa como a maioria, gasta quando tem e se puder pega empréstimo. Entretanto, desde o namoro eu sempre fui semifrugal e já falava para ela como as coisas seriam. Fui abrindo os olhos dela e ela sabe que, para ficar comigo, os dois devem trabalhar juntos. Claro que não exijo dela a semifrugalidade, pois para mulher é muito mais difícil. Mas ela diminuiu consideravelmente seus gastos e atualmente me apoia nos meus objetivos. Não temos carros e moramos de aluguel. Quando fazemos compras no supermercado, trazemos os itens gelados em um carrinho de feira e o restante o mercado entrega mais tarde. E ela não reclama. Na verdade, eu tenha mais vergonha de andar de carrinho de feira por aí do que ela.
      Eu não sou a favor da frugalidade total. Sou a favor do equilíbrio. Já avisei para ela que se eu conseguir um cargo que me pague pelo menos 5 dígitos, eu compraria um carrinho básico e nos mudaríamos para um local confortável. Ao mesmo tempo irei investir. Não é necessário ser totalmente frugal para atingir os objetivos, seja comprar um imóvel, um carro ou atingir a independência financeira.
      Hoje não aporto tanto quanto os colegas da blogosfera, mas ainda tenho muito tempo pela frente. Estou estudando e planejo com o tempo subir de vida, junto com minha esposa.

      Olá anônimo
      Pois é. Mas o problema é que as pessoas que costumam comprar o cafezinho possuem o perfil de gastar pequeno em diversas coisas.
      Na realidade, esta história do cafezinho é uma tentativa de conscientizar as pessoas comuns sobre a importância da educação financeira. Eles se utilizam de algo simples, superfluo e barato como um cafezinho e projetam este gasto em um período de anos para que a maioria das pessoas entenda.
      Todo educador financeiro fala sobre os gastos essenciais e os desejáveis. Se diminuirmos os desejáveis, como o cafezinho e outros, realmente faz uma diferença gritante. Eu sou um exemplo disso. Eu aporto cerca de 1200 reais por mês, mas sou bombardeado constantemente por desejos. Se eu não me controlasse, eu aportaria nem 300 reais em troca de prazeres extremamente curtos.
      Sim é teoria. Mas é uma teoria que quando colocada em prática vale a pena. No meu caso vale.

      Abraços

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    4. Fico feliz de saber disso AdP, voce parece ser um cara humilde e esforçado. Eu sou do tipo DIE-HARD, SUPER-FRUGAL-ECONOMIZADOR-EM-TUDO (eu como o pão gratis que dão com cafe com leite pros peões pra economizar com almoço kkk), mas ela já não, é mais gastadeira (não muito, e eu sempre corto as asinhas, quando acho que tá exagerando, tipo tiro de um lado se ela gastar do outro)... Temos um carro que comprei na doida, novo, achando que ia me manter (ja contei essa historia) e um velho caindo os pedaços. Quando ela se formar, iremos ter um padrão melhor, pois tenho aportado e investido em segredo e agora temos uma mixaria guardada, além da carteira do casal (tem blog dedicado rs), para ensina-la a economizar e investir junto comigo. Sempre falo pra ela que devemos investir, guardar pro futuro etc, pq temos a familia pra cuidar (ja contei isso tb) e falo que iremos ter um imovel nosso no futuro (moro no quintal da sogra, ja contei tb) com nosso esforço poupador e de trabalho + investimentos.
      abraçao do Victor.

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    5. AdP, estou fazendo um blog do casal, quando tiver um tempinho acesse: http://acarteiradocasal.blogspot.com.br/

      abraço

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  4. "Estou me casando, tenho R$100.000 na poupança e me surgiu uma dúvida cruel:"

    Pensei que ele fosse perguntar sobre o regime de casamento: comunhão ou separação de bens...

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  5. eu preferi comprar o apartamento, utilizar o fgts para amortização do saldo devedor e o dinheiro que sobra, invisto. Aprendiz
    Obs. poderia ter comprado um apartamento muito mais caro do que o atual, mas primei pelo custo beneficio

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    1. Fez bem.

      Vamos supor que vc comece comprando um ap. de R$ 100.000. Quando pagar passa para um de R$ 300.000. Depois vai para um de R$ 700.000 e, por fim, para um de R$ 1.000.000.

      Suponha que vc tenha crédito para financiar 80% de 1.000.000 logo de cara.

      Te garanto que fazendo do primeiro jeito e ir amortizando o mais rápido possível, vc chega no ap de 1 milhão quitado antes de fazer do segundo jeito. E olha que os custos de transação envolvidos são altos... Mas do primeiro jeito, vc não se atola de juros e não usa os 35 anos que eles te dão pra pagar, como vc provavelmente faria no segundo caso.

      Enfim, parabéns pela decisão!

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  6. kkk...boa Anônimo !

    Por quê desconfio que as mulheres são mais relutantes no casamento com separação, hein hein ?!!! kkkk

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  7. Ola,além da poupança.Uma lci para render igual a poupança antiga tem q pagar mais q 93%do cdi?

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    1. LCI não é o meu forte, então não sei te responder.

      Abraços

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  8. AdP, o Gustavo Cerbasi no livro "Dinheiro os Segredos de Quem Tem" faz um excelente estudo sobre Comprar x Alugar. Vale a pena dar uma conferida, ele mostra um ponto de vista legal com todas as continhas e planilhas lá. Bem bacana. E GRAÇAS A DEUS!! Eu tenho uma namorada que investe kkkkkkkkkkk Se fosse gastadeira eu chutava! HSUEHASUEH

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    1. obrigado pela dica, Thales. E aparbéns pela namorada investidora. Elas são raras.

      Abraços

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  9. Eu tive um caso similar.
    Casei e minha noiva vendeu o ap dela. Sobraram 110k, que era justamente o que eu devia do meu.
    Pensei, fiz vários cálculo e concluí que para conseguir "faturar" mais de 10% por ano eu teria que suar a camisa(aplicar o dinheiro e com os juros pagar as parcelas e ainda sobra um chorinho).
    Então decidimos quitar o ap e começar nossa "liberdade financeira" do zero.
    Beto

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  10. Olá AdP!

    Não é sobre o post...
    Pq vc não faz uma planilha de acompanhamento de rendimentos mensais
    para o google docs?

    Na verdade, já fiz isso.:-)
    Fiz nada de mais. Peguei a sua, deixei só 1 aba (investimento 1), tirei
    os gráficos e deixei apenas as colunas dos números.
    Não preciso da aba consolidado. Só estou computando as ações mesmo.

    Sou mais um novo usuário da sua planilha! Show de bola.:-)


    Abs!

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    1. É porque não sei mexer no google docs. Nem sei por onde acessa :).

      Abraços

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    2. Nem precisa saber...

      É só entrar no site:
      http://docs.google.com/
      com o seu login do google

      e vc fazer o upload (botão ao lado do create) da sua planilha excel.

      Só isso. E depois vc vai alterando o que vc quiser.

      abs!

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  11. Sou 100% a favor de alugar, principalmente se levarmos em consideração os preços atuais dos imóveis no Brasil.
    Tenham em mente aquela máxima "Comprar na baixa para vender na alta".
    O mercado hoje está no topo de uma escalada sem precedentes na história, na minha opinião seria insensato comprar imóveis agora, principalmente para quem está em início de vida.
    É o famoso "COMPRAR NA ALTA".

    Nesta fase também temos a possibilidade de investir nosso dinheiro a altas taxas.
    Em nosso negócio de Vending Machines temos uma rentabilidade de quase 10% ao mês, então não faz sentido para nós empatarmos o dinheiro num apartamento. Prefiro pagar 0,5% de aluguel por mês e usar o dinheiro para meu negócio que me rende 10%.....

    Abraços

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