domingo, 11 de maio de 2014

TD x FII - Uma breve simulação de compra

A variação da cotas dos fundos imobiliários negociados na bolsa de valores de São Paulo tem sido volátil nos dois últimos anos. Em 2012 estes fundos apresentaram valorização expressiva em suas cotas, enquanto que no ano de 2013 houve um movimento contrário.

Umas das hipóteses bastante alardeadas por investidores que tentam encontrar alguma razão para esta forte oscilação é a comparação do aluguel destes fundos com a rentabilidade da renda fixa. Como a taxa SELIC é referência para os investimentos da renda fixa, uma boa explicação da subida dos FII no ano de 2012 estaria na queda da SELIC. Como os rendimentos da renda fixa tornaram-se menos atrativos, os investidores passaram a comprar mais cotas de fundos imobiliários, o que explicaria sua valorização. O ano de 2013 contaria também com a mesma explicação, mas em sentido oposto: SELIC subiu, FII caiu. Em tese, estes estudiosos argumentam que os fundos imobiliários e a renda fixa possuem movimentos inversos.

Diante desta ligação, formou-se a curiosidade de realizar uma comparação entre estes dois tipos de investimentos, que é o propósito desta postagem. Esta comparação será estritamente baseada em uma simulação de investimento ao longo do tempo, mas nada impede que outros tipos de comparações possam ser realizadas nos comentários desta postagem.

Para realizar esta simulação, será escolhido um título do Tesouro Direto cuja rentabilidade está atrelada ao índice de inflação. Esta escolha foi baseada nos baixos custos envolvidos no Tesouro Direto, sua acessibilidade, seu fácil entendimento e por ser um forte representante na renda fixa nacional. A escolha pela sua indexação à inflação é baseada na maior segurança no longo prazo (apesar de não ter segurança total, pois isso não existe) e por ser um título bastante escolhido pelos investidores. Como os contratos de locação dos fundos imobiliários são também atrelados a um índice de inflação, esta comparação entre os dois será bastante cômoda e justa.

A comparação será realizada através de um aporte único e seu resultado ao longo do tempo. Não serão levados em consideração os riscos envolvidos no investimento. Caberá a cada investidor saber manejá-los a ponto de tirar uma conclusão adequada. Como você verá, a proposta desta comparação é extremamente simples, mas seu resultado poderá ser bem diferente do que você espera.

Imagine que uma pessoa invista 1000 reais em 1 janeiro de 2014 no Tesouro Direto comprando NTNB Principal 010124, cujo resgate é em 1 de janeiro de 2024. Como dez anos é um prazo de investimento não tão curto nem tão longo, 2024 foi escolhido como um ano apropriado para o final de nossa simulação. Quanto este investidor resgataria? Esta resposta não é tão difícil, ainda mais considerando que o próprio Tesouro Direto disponibiliza uma calculadora exatamente para este fim. Imagine então as seguintes condições:
Investimento inicial: R$1.000,00
Taxa de título: 6,5% + IPCA ao ano
IPCA ao ano do período: 5,0 %
Taxa de administração: Zero
Data de resgate: 01/01/2024

De acordo com as premissas acima, a calculadora resulta em um valor líquido final de R$2.674,58. Nada mal. Nosso investimento teria mais que dobrado em 10 anos. Guarde este valor, pois ele será utilizado para fazermos as comparações.

E se ele tivesse colocado este mesmo valor em Fundos de Investimento Imobiliário (FII)?
Para simularmos um investimento em FII, podemos considerar dois cenários distintos:

1º cenário – As cotas e rendimentos mensais valorizam de acordo com a inflação
Muitos estudos dizem que o valor dos imóveis no longo prazo acompanha a inflação. E não é um absurdo simular uma valorização média do mesmo tipo para os fundos imobiliários. Devido as suas características, os fundos imobiliários são basicamente fundos de investimento que possuem uma cesta de imóveis e alavancagem inexiste ou bastante restrita. Logo, podemos assumir com certa segurança que o valor dos imóveis contidos nos fundos pode valorizar de acordo com a inflação, e que esta valorização reflita nas cotas destes fundos.
Claro, a legislação permite que os fundos imobiliários possuam em seus ativos cotas de outros fundos imobiliários, letras hipotecárias, letras de crédito imobiliário e outros certificados, mas nesta postagem estaremos nos referindo em um tradicional fundo constituído de bens imóveis, com um contrato de locação em andamento.

2º cenário – As cotas se valorizam abaixo da inflação
Diante da recente valorização imobiliária, há muito rumores de esfriamento do setor de imóveis ou até de bolha. Neste cenário simularemos diversas taxas abaixo da inflação.

Para fazer a simulação dos cenários teremos as seguintes condições:
-Investimento inicial: R$1.000,00
-Valor da cota inicial: R$100,00
-Yield de aluguel da cota: 0,75%
-Taxa de corretagem na compra: R$10,00
-Inflação anual do período: 5%
-Não haverá novos aportes. Somente compraremos novas cotas com o valor dos aluguéis mensais.

De acordo com os dados acima, a inflação é exatamente a mesma da utilizada na simulação do Tesouro Direto. O Yield é considerado baixo para os padrões atuais, pois conseguimos encontrar sem muito esforço um FII pagando Yield mensal de 0,8%. Consideraremos também uma taxa de corretagem de 10 reais para cada compra. Como o Tesouro Direto é baseado em juros compostos, o FII tentará simular juros compostos através da reaplicação dos seus aluguéis. Vamos aplicar estas condições em cada um dos cenários?
Após realizar as devidas simulações, chegaremos à tabela abaixo:

Conclusão
A tabela acima demonstra os dois cenários traçados na postagem.
O primeiro cenário (cotas e rendimentos mensais acompanham a inflação) é representado pela linha de 5% da tabela. Neste resultado os FII têm uma imensa vantagem sobre o Tesouro Direto (TD). Enquanto o TD resultou em R$2.674,58, o investimento em FII resultou em R$3.534,74, uma diferença de 32,1%. Caso o investidor vendesse todas as suas cotas e pagasse todos os impostos e custos envolvidos, ainda assim poderia contar com um montante de R$3.357,33, uma diferença de 25,5%, o que continua sendo bom. Se você acredita que em um horizonte de 10 anos as cotas e os aluguéis mensais dos Fundos de Investimento Imobiliário terão em média uma rentabilidade igual à inflação, então a escolha por estes fundos será mais indicada do que o investimento em títulos do Tesouro Direto.
O segundo cenário (cotas e rendimentos mensais abaixo da inflação) é representado pelas demais linhas. Neste cenário o investidor precisará analisar o investimento com maior cuidado. Se realmente houver um esfriamento no setor de imóveis, este investidor poderá ter perdido um custo de oportunidade e terá corrido um risco maior (afinal, seus recursos poderiam render quase a mesma coisa ou até mais no Tesouro Direto). Mesmo assim, vale uma atenção especial. Na pior das hipóteses da tabela, ou seja, uma valorização nula dos imóveis e valor estático dos aluguéis durante um período de 10 anos, seu patrimônio será apenas 18,9% menor que o do Tesouro Direto. Ao compararmos com os 32,1% de valorização do primeiro cenário, um investidor pode ficar interessado em correr mais riscos nos fundos imobiliários, já que, dentre as diversas possibilidades, na maioria ele pode sair ganhando.
Como não podemos deixar de falar, há um terceiro cenário tenebroso. Imagine que estamos em uma bolha imobiliária. Neste cenário o valor dos imóveis nem ficam estáticos Eles caem! Os locadores podem renegociar (para baixo) o contrato dos aluguéis, fazendo o rendimento dos fundos caírem. Este cenário mostraria um patrimônio menor do que todos os mostrados na tabela, e já sabemos que será lenha para o investidor. Se você acredita que estamos em uma bolha e que pode acontecer algo semelhante o que está escrito neste parágrafo, fique longe dos fundos imobiliários.
Ah, tá! Temos também o quarto e último cenário. Será que ainda é possível que os imóveis valorizem acima da inflação? Baseado no recente histórico de valorização dos imóveis, muita gente duvida que isto aconteça. Mas não podemos descartar esta hipótese. Caso isso aconteça, o valor das cotas e o contrato dos FII podem aumentar acima da inflação. Ou então, mesmo que o Yield mensal caia, a simples valorização das cotas podem dar um incremento acima dos 5% da tabela.

Minha humilde opinião
Caso me pedissem a opinião sobre qual dos cenários eu chutaria para os próximos 10 anos, eu escolheria o primeiro cenário. Não acredito em bolha imobiliária nem em uma possível valorização, o que descartaria o terceiro e o quarto cenário. Caso o valor dos imóveis não acompanhasse a inflação, acredito que pelo menos ficaria bem próximo. É devido a este fato que recentemente tenho vendido títulos do Tesouro Direto para aplicar em fundos imobiliários. Acredito que em 10 anos terei um valor 30% maior do que caso estivesse aplicado em títulos. E olha que simulamos um Yield de 0,75%. Se aumentássemos esse Yield para 0,85%, a diferença entre o patrimônio do TD e FII ficaria próximo de 40% líquido.

Claro, não baseie seu investimento unicamente no que está escrito aqui. Esta postagem mostrou apenas uma comparação baseada em uma simulação. Foi apenas uma brincadeira com números. Há muitas variáveis embutidas em uma escolha de investimento. Pesquise, estude e tire suas próprias conclusões. E não se esqueça de deixar seu comentário.

65 comentários:

  1. Olá AdP
    Excelente estudo. São blogs como esse seu que ajudam em muito os investidores a tomarem decisões ou somente a terem uma melhor leitura do mercado.
    Única diferença que eu faria, seria comparar FII com Debenture, pois nesse caso ambos serao investimentos sem IR.
    Claro que ainda veremos vantagem dos FII, porém ela passa a ser menor.
    Grande abraço e mais uma vez parabéns pelo post.

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    1. Olá dividendos,
      Realmente é bem interessante sua proposta.
      Fazendo a mesma simulação e desconsiderando o IR, o investidor teria um patrimônio de cerca de 3041 reais. Se aumentássemos o rendimento para 8% + IPCA, o rendimento sem IR seria de cerca de 3.495, próximo mas ainda abaixo do FII.
      Obrigado por ter apreciado a postagem.
      Abraços

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  2. Olá ADP! Você fala dos meus posts sobre FII, mas este foi um belo artigo.
    Apenas algumas observações:
    a) Não entendi se você contou a taxa de custódia de 0,3% aa no TD (e tem que levar em conta que são pouquíssimas corretoras liberando da taxa de investimento em TD, as menores taxas estão entre 0,1/0,2%);
    b) Para mim a sua análise foi muito boa ao escolher premissas conservadoras, esse é o caminho para fazermos escolhas com margem de segurança. Hoje em dia não é incomum ver bons fundos pagando 0,9% am, o que seria mais de 40% da sua premissa de 0,7%;
    c) Mesmo que a gente esteja numa bolha imobiliária (e a maioria dos FII é negociada com deságio no VP, em alguns casos com deságio superior de 30% - é como um apartamento que é avaliado hoje em dia por 500 mil, ser vendido daqui um ano por 350 mil), os FII já absorveram bastante os impactos. Além do mais, uma crise imobiliária não é perene, não dura para sempre. Por isso que falamos em ciclo imobiliário. Entretanto, claro se uma pessoa está convencida que há sérios problemas em todos os ramos imobiliários, talvez seja melhor ficar de fora mesmo.

    Grande abraço amigo!

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    1. Olá Soulsurfer,
      Pois é. Não tenho muito o que me aprofundar sobre FII pois já tem muito fera na área como você. Como ninguém ainda tinha feito uma simulação, resolvi fazer esta postagem.
      a)Eu utilizei a calculadora do Tesouro Direto. Acredito que estes 0,3% estão embutidos em uma linha que ela chama de "Valor da taxa de custódia do resgate", então acho que está sendo considerado sim. Realmente as corretoras estão fechando o cerco para o Tesouro Direto, mas como ainda é possível achar corretoras com taxa zero, deixei este valor zerado.
      b) A intenção foi esta mesmo. E mesmo sendo conservador a diferença foi bem grande, rs. E eu me surpreendi com a diferença que 0,05% de Yield faz no patrimônio no longo prazo.
      c) Na minha opinião não há uma bolha imobiliária. Mesmo se houvesse uma, eu não cheguei a levar o que você falou em consideração. Realmente se considerarmos este deságio, há uma certa segurança na absorção dos impactos. Sim, uma crise imobiliária não é para sempre, mas como a simulação abrange apenas 10 anos, eu considerei a possibilidade desta crise durar todo este tempo.

      Abraços e sucesso.

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  3. O trecho "Foi apenas uma brincadeira com números" resume tudo.

    Não dá pra prever o futuro, tem que diversificar.

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  4. Olá AdP,

    Um quinto cenário poderia ser a simulação com a taxação dos aluguéis em 15%.
    Nada impede que o governo em breve queira abocanhar e ter mais uma fonte de receita, e acho que seria válido considerar tal hipótese.
    Grato pelo post.

    Lambida do Poney !

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    1. Olá Poney,
      Uma boa alternativa. Fazendo a simulação, o total líquido será de R$3168,57, 18,4% acima do TD.
      Abraços

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    1. Nobre doutor, é um prazer saber que você apreciou a postagem.
      Abraços

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  6. ADP, sensacional o seu artigo. Parabéns. Grande abraço. BAGUAL

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  7. AdP, Excelente artigo. Parabéns. Vale comentar que comprar um título do tesouro, temos o risco do governo quebrar, que é pequeno. Ou seja, investimento seguro.

    Já uma carteira de FII mal feita (papéis com RMD, inquilinos únicos, áreas problemáticas, expansões que corroem o DY e etc), pode além de trazer um DY menor, pode derreter seu "principal". FII é melhor que Tesouro, mas tem mais risco embutido. Eu gosto dos 2, por isto tenho a mesma quantia aplicada em cada.

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    1. É verdade. O FII precisa de maior análise e possui maiores riscos do que o TD.
      Abraços

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  8. Muito bom, AdP!

    Traçando vários cenários possíveis. Cabe ao investidor sempre avaliar estes cenários (os bons e, principalmente, os ruins) para que possa tomar uma decisão consciente.

    []s!

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    1. Olá Dimarcinho,
      Apesar de não ser nada conclusivo (e nem essa foi a intenção), os cenários da postagem pode fazer o investidor pelo menos refletir um pouco.
      Abraços

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  9. Mais um excelente post. Obrigado AdP

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  10. Sensacional essa comparação AdP !!! gostei muito mesmo, são essas postagens que enriquecem a blogosfera ! Parabéns Novamente !!

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    1. Estou feliz que tenha gostado da postagem. Eu sempre fico apreensivo sobre o que as pessoas vão achar de minhas postagens, rs.
      Abraços

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  11. Excelente, Adp!

    Com relação aos custos de corretagem, será que faria muita diferença na rentabilidade final se no lugar de R$ 1.000,00 investidos fossem R$ 10.000,00 com a mesma corretagem de R$ 10,00, portanto mais diluída?

    Marcelo

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  12. Olá Marcelo,
    Eu já fiz testes de custos com as simulações e compras constantes de empresas, e a conclusão surpreendente que eu cheguei é de que os custos impactam bem pouco no investimento, desde que satisfaça as seguintes condições:
    1-Mesmo que seja cara, a operação deverá ser realizada poucas vezes (i.e, uma, duas ou três vezes por mês)
    2-O investimento tenha dado um retorno satisfatório.

    A conclusão que eu cheguei é que o investidor precisa concentrar muito mais seus esforços em tentar identificar um bom investimento do que reduzir os custos. Caso ele identifique um investimento satisfatório, no longo prazo seu retorno será também bem satisfatório, com pouca diferença entre altos custos e baixos custos (claro, desde que o custo não seja também algo exorbitante. No meus testes, compras mensais com custo de 2% ficaram bem próxima das com custos de 0,1%).

    Respondendo à sua pergunta:
    -Investimento de 10.000 com corretagem de 10 reais (custo de 0,1%)
    Patrimônio final de R$38.114,10 - Rentabilidade de 281,1% ou 1,01% ao mês.

    -Investimento de 1.000 com corretagem de 10 reais (custo de 1% ou 10 vezes maior que a anterior)
    Patrimônio final de R$3.593,12 - Rentabilidade de 259,3% ou 0,966% ao mês.

    Para algumas pessoas a diferença pode parecer grande em um primeiro momento, mas você tem que considerar que:
    -O custo do segundo é 10 vezes maior que o custo do primeiro. É muito difícil alguém conseguir cortar seus custos por 10.
    -A diferença é de apenas 0,044%. Para realmente fazer diferença, tem que ser considerado um investimento de prazo longuíssimo. Além, claro, da pessoa ter que permanecer neste prazo bem longo satisfazendo o requisito anterior.
    -Esta diferença é muito menor quando falamos em compras periódicas com aportes mensais. No caso desta postagem, a partir do aporte inicial as compras são feitas única e exclusivamente com o valor dos aluguéis. Por exemplo, em outubro de 2018 nosso investidor tinha 139,35 reais em caixa. Ao comprar uma cota ele gastou 10 reais, ou seja, mais de 7% de custos. E mesmo gastando este absurdo, a diferença por mês foi de 0,044%. Para quem aporta mensalmente, o custo cai consideravelmente.

    Atenção: Não estou falando que os custos não importam. Estou falando que, de acordo com meus testes, a preocupação com os custos deve ficar um ou mais níveis abaixo do que na preocupação de identificar um bom investimento.

    Abraços

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    1. Adp, obrigado pela disposição na resposta.

      Entendo e concordo com seu ponto de vista. Sempre é bom poder economizar com custos de corretagem, mas o pequeno investidor conseguiria ter um nível de sucesso parecido apenas com os R$ 1.000,00 investidos nesta simulação.
      (5,73% a menos de rentabilidade proporcionalmente falando)

      Abraço

      Marcelo

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    2. Corrigindo=> 5,73% a menos no valor final do ativo em termos proporcionais.

      Marcelo

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  13. Excelente postagem ADP! Investindo apenas em FIIs e ações, o que você faria em caso de queda generalizada do Ibov? Acha interessante vender quotas de FIIs para alocar em ações baratas?

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    1. Em caso de queda generalizada do ibov teria apenas um pequeno colchão de segurança para queimar e teria que avaliar a venda dos FII. Se eu considerar interessante, vendo cotas e aloco em ações sem pudor algum. Se eu avaliar que não vale a pena, utilizarei os pequenos rendimentos mensais dos FII para comprar ações e assumirei a posição fetal para aguentar as pancadas do mercado.
      Abraços

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  14. Estava esperando ansioso por esta postagem. Parabéns mais uma vez!
    Vc poderia disponibilizar a planilha que gerou a tabela com a simulação do FII?
    Gostaria de aprender como é feita essa simulação.
    Obrigado!

    Gustavo

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    1. Olá anônimo,
      Normalmente planilhas significam problemas para mim, rs, mas acho que farei uma sim. O lado bom seria que eu poderia contar com um monte de auditores. Muita gente vai procurar defeito nela e isso só tem a contribuir. Só peço para que tenha paciência.
      Abraços

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  15. Muito legal o seu estudo. Estou lendo sobre FII, não tenho eles em minha carteira (ainda).
    Mas minha ideia é ter investimentos nos 4 ramos (Poupança (segurança), TD, Ações e FII´s).
    E fazer o rebalanceamento conforme variações de mercado (alta/baixa selic, inflação, etc).

    Acho que uma coisa que pode ser considerada no TD é se o pais ficar caótico, e a inflação sair do controle. (Ou a Selic estourar nos próximos 10 anos).
    Mas ai a merda é tão grande, que não estaremos conseguindo nem investir hehe.

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    1. Se a inflação voltar com força, não vai ter investimento que assegure a mínima tranquilidade no Brasil. Acho que o ideal seria fazer o que muitos faziam na década de 80. Fazer um pé de meia com dólares, rs.
      Abraços

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  16. Prezado AdP! Gostaria de agradecer mais uma vez pelo excelente trabalho desenvolvido! Não tenho blog. Sempre entro como anônimo. Já escrevi umas três ou quatro vezes no seu blog. Gostaria de pedir uma opinião sua, e se permitir, considerando que este blog é visto por muitas pessoas, que outros visitantes dessem a opinião sobre minha situação. É evidente que todas as decisões tomadas sobre meus investimentos são de minha inteira responsabilidade. Apenas gostaria de saber mais opiniões a respeito de uma situação. Tenho investimentos (para longo prazo - 20 a 30 anos) em torno de 150k. Esses valores não serão necessários no curto prazo. Consigo aportar em torno de 4k mensalmente. Estava pensando em me desfazer das ações que possuo (com lucro ou pequeno prejuízo - menos de 4%) e ficar 100% em LFT 070317, incluindo novos aportes, considerando a tendência de aumento da Selic (e também de aperto monetário no exterior) nos próximos anos. Isso me faz acreditar que haverá uma diminuição na capacidade das empresas de apresentar aumentos nos seus lucros (de modo geral, é claro), além de ser exigido um yield maior das ações para compensar os ganhos da Selic. Assim, as ações tenderiam para compensar o ganho mais elevado na renda fixa (leia-se Tesouro Direto). Consequentemente, lá por 2016/2017 (período que andam indicando como de aperto monetário), teria mais capital para entrar em ações descontadas para o longo prazo. Considerando que a Selic está em 11%, é possível ter ganhos líquidos de mais de 9% a.a. até 2017, o que supera muitos dividendos por aí. E aí, o que você acha? Um abraço.

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    1. Corrigindo: as ações tenderiam a cair para compensar o ganho mais elevado na renda fixa.

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    2. Olá anônimo,
      Infelizmente não tenho nada a contribuir com sua análise. Sou apenas um investidor que nem tem ensino superior. Como poderei fazer movimentos baseado em previsões?
      Mas acho que não é apenas eu que tem esta dificuldade. Ninguém consegue prever o futuro. Pior do que prever o futuro é basear seu investimento em previsões de outras pessoas (se for o seu caso).
      Dando pitaco sobre o que você disse, já que você permitiu: já que seu investimento é de longo prazo (30 anos, como você disse), por que você está se preocupando tanto com o que vai acontecer em 2016/2017?
      Veja bem sua situação. 150k de patrimônio e aporte de 4k. Você tem um patrimônio relevante e mais importante, um aporte forte. Você espera ganhar quanto com sua manobra de 2016/2017, já que seu prazo é para 2040?
      Para o longo prazo, as ações são o investimento mais recomendado. Você estará do lado dos vencedores, os empresários. Enquanto o país for capitalista, as empresas serão o investimento mais rentável no longo prazo. Você acha que ganhará mais dinheiro emprestando para o governo do que investindo em empresas?

      De acordo com minha pequena experiência, aprendi o seguinte:
      -Investidores não podem acreditar que são economistas. A maioria dos investidores não sabe nem o que é um balanço de pagamentos, mas quer basear seus investimentos na economia. Pesquise quantos investidores de sucesso se deram bem baseando seus investimentos em macroeconomia e você se surpreenderá com o seu número limitado. E estes poucos que ganham normalmente não operam sozinhos. Eles podem contar com equipes altamente especializadas.
      -Investidor não pode ter preocupações de administrador. O Administrador de empresas é muito bem pago, formado e informado para saber lidar com uma possível desaceleração econômica. O papel do investidor é analisar a empresa (na medida o possível), entrar com o dinheiro e monitorar a ação da administração. Caso não seja e agrado, o investidor pode migrar seus recursos.
      -no final das contas, empresas boas tendem a continuar boas e empresas ruins tendem a continuar ruins. Mesmo com todo este mercado em baixa, temos empresas que deram retornos maravilhosos nos últimos 5 anos:
      http://exame.abril.com.br/mercados/noticias/as-maiores-disparadas-da-bovespa-apos-a-ultima-grande-crise?p=1

      Concluindo, se seu foco é longo prazo, mantenha seu aporte, estude, compre ações, e tenha cuidado com as previsões. Não se fica rico fazendo previsões, pois ninguém é capaz disso. Mas se você não tem apetite para a renda variável ou se acredita que sua previsão faz sentido, vá em frente e coloque seu dinheiro no Tesouro Direto.

      Abraços

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  17. Pessoal, peço desculpas para vocês.
    Na minha simulação, acabei colocando um ano a mais para o FII. Já realizei o conserto. Eu também modifiquei o Yield de 0,7% para 0,75% porque o antigo estava muito conservador. Mas a conclusão da postagem permanece a mesma.
    Abraços

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  18. Belíssima postagem ADP, sempre agregando excelentes conteúdos! Parabéns!

    Quando puder, da uma conferida nos meus pitacos lá no blog sobre alguns balanços que já saíram:

    Metisa, Bematech, Eternit e Eztec:
    http://www.pobrepoupador.com/2014/05/balancos-1t14-metisa-bematech-eternit-e.html

    Kepler Weber, Pine, Kroton e Dohler:
    http://www.pobrepoupador.com/2014/05/balancos-1t14-kepler-weber-pine-kroton.html

    Grande Abraço!!!

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  19. Ola, AdP, parabéns pelos blog.

    Ja pensei em investir em FII. Mas a necessidade de estudo e acompanhamento pode ser comparada a das ações. Fiquei na duvida se não e melhor investir só em ações que tendem a dar maior retorno no longo prazo. Investir em FII seria mais pra diversificar mesmo? O q vc acha?

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    1. Eu acredito que as ações darão retorno maior do que os FII, mas estes não parecem ser ruins. Para uma diversificação, remuneração e fluxo mensal os FII valem a pena.
      Abraços

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  20. Oi alem da poupança, muito legal sua postagem. Eu sou iniciante em FII e tenho poucos investimentos nesta linha ainda mas estou estudando. Se puder escrever algum dia, ou se tiver algum link para recomendar, gostaria de saber mais sobre tributação de FII. Como é calculado o imposto nas vendas com lucro? Vendas com prejuízo compensam vendas com lucro no futuro? Os cálculos incluem as corretagens? Ou até mesmo, como emitimos aquela darf no caso de lucro para pagarmos?
    Obrigada

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    1. Olá Mariana,
      Boa ideia para uma postagem.
      "Vendas com prejuízo compensam vendas com lucro no futuro?"
      Sim.
      "Os cálculos incluem as corretagens?"
      Sim.
      "Ou até mesmo, como emitimos aquela darf no caso de lucro para pagarmos?"
      No site da Receita se acha. Não tenho o link agora, mas é por lá.
      Abraços

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    2. Essa Mariana não me engana, é homem!
      Tá usando a velha tática de se disfarçar com nome feminino apenas para ver se o blogueiro se sensibiliza mais e responde as dúvidas.
      Eita pilantragem...mas estamos de olho maluco!

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    3. Eu tento responder a todos, então é perda de tempo alguém tentar fazer isso aqui.
      Abraços

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  21. Excelente post AdP.
    Tenho uma pergunta: existe isenção no lucro de FII para valor abaixo de 20k como em ações??
    Um abraço.

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    1. Tem não, anônimo. Fundos imobiliários são fundos de investimento e por isso não existe isenção legal. A única isenção para os FII são dos aluguéis distribuídos, quando satisfazem algumas condições.
      Abraços

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  22. muito bom, AdP... vou ler melhor as postagens do Soul e outros para montar minha carteira... seu post me animou em relação às FIIs.

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  23. Concordo com voce, adorei o estudo, mas a bolha imobiliaria eh real e vai ferrar muita gente. Basta olhar nas ruas: o que nao falta são pontos comerciais fechados por falta de locatarios. Os balancos das construtoras tambem mostram aumentos constantes os estoques. A coisa é feia e mesmo que nao estoure como uma bolha pode ficar tudo parado por muitos anos, apenas deixando a inflacao corroer os valores. Abraco

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  24. Boa análise, parabéns! Como sugestão, vale analisar também o risco, medido pela volatilidade de cada ativo. Tenho TD´s e FII´s em minha carteira, e ambos tem variado bastante nos últimos meses, tanto pela questão do ajuste da SELIC quanto pelo ajuste no preço dos imóveis. Abraços!

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  25. Boa tarde, o dificil é escolher as FII, podia escrever um artigo sobre isso.
    Abçs

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    1. Olá anon,
      Recomendo a leitura dos artigos do Soulsurfer. Vou deixar os links abaixo:
      http://pensamentosfinanceiros.blogspot.com.br/2014/05/fii-parametros-objetivos-para-analise-e.html
      http://pensamentosfinanceiros.blogspot.com.br/2014/02/como-estruturar-uma-carteira-de-fii.html
      http://pensamentosfinanceiros.blogspot.com.br/2014/02/comentarios-sobre-fii-logisticacomercial.html
      http://pensamentosfinanceiros.blogspot.com.br/2014/02/analise-fii-educacionais.html
      http://pensamentosfinanceiros.blogspot.com.br/2014/02/comentarios-fii-hospitaisagencias.html
      http://pensamentosfinanceiros.blogspot.com.br/2014/02/comentarios-sobre-fii.html
      http://pensamentosfinanceiros.blogspot.com.br/2014/02/comentarios-sobre-fii-fundo-de-fundos.html
      http://pensamentosfinanceiros.blogspot.com.br/2014/02/comentarios-sobre-fii-fundos-de.html
      http://pensamentosfinanceiros.blogspot.com.br/2014/02/comentarios-sobre-fii-fundos-de_22.html
      http://pensamentosfinanceiros.blogspot.com.br/2014/02/comentarios-sobre-fii-fundos-com-rmg-e.html
      http://pensamentosfinanceiros.blogspot.com.br/2014/04/fii-meu-rating-pessoal-dos-fundos.html

      Abraços

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  26. Texto muito interessante,
    O comparativo foi muito didático,
    Deixar eu ver se entendi direito, do jeito que as coisas andam no brasil neste exato momento (21Janeiro2015). Uma eleveção na selic para os proximos dias, semanas, somada à uma vontade do governo de começar a taxar as LCas e LCis, tornam as Fiis interessantes para quem tem interesse em entrar/começar agora nesse tipo de investimento visando aos yields e ao longoprazo??
    Em sua opinião e preferência pessoal para "dividendos" o senhor prefere "blue chips" em bolsa ou fundos imobiliarios? (E qual a diferença basica entre os mesmos no que se refere ao imposto de renda. Sei que nos fiis os yields são isentos, mas o lucro c/ papel recolhe-se 20%. Nas ações para uma movimentação/lucro abaixo de 20K mensais existe uma isenção, correto?)
    Também li recentemente que a CEF pode subir os juros de seus financiamentos imobiliarios para imoveis entre 700k e 1 milhão (por uma certa "pressão do governo" na ajuda pelo superavit), consequentemente, os outros bancos também subiriam seus juros. O senhor acha que essa mudança poderia influenciar nos preços dos Fiis de alguma forma?

    Desde já muito grato pelo seu tempo e sua compreensão,
    Cordial e Atenciosamente,
    Tony ll

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    1. Olá Tony,
      "Uma eleveção na selic para os proximos dias, semanas, somada à uma vontade do governo de começar a taxar as LCas e LCis, tornam as Fiis interessantes para quem tem interesse em entrar/começar agora nesse tipo de investimento visando aos yields e ao longo prazo??"
      Pode ser que sim. Mas não se pode avaliar os FII apenas baseado em Selic. Cada um tem sua particularidade.

      "Em sua opinião e preferência pessoal para "dividendos" o senhor prefere "blue chips" em bolsa ou fundos imobiliários?"
      Em minha opinião, prefiro investir em ações, não necessariamente de "blue chips". Prefiro investir em empresas a investir em imóveis, apesar de ter posição nos dois.

      "E qual a diferença basica entre os mesmos no que se refere ao imposto de renda. Sei que nos fiis os yields são isentos, mas o lucro c/ papel recolhe-se 20%. Nas ações para uma movimentação/lucro abaixo de 20K mensais existe uma isenção, correto?"
      Sua afirmação está correta. Nas ações a isenção é sobre vendas menores de 20k ao mês, não o lucro.

      "Também li recentemente que a CEF pode subir os juros de seus financiamentos imobiliarios para imoveis entre 700k e 1 milhão (por uma certa "pressão do governo" na ajuda pelo superavit), consequentemente, os outros bancos também subiriam seus juros. O senhor acha que essa mudança poderia influenciar nos preços dos Fiis de alguma forma? "
      Não tenho opinião formada sobre o assunto por ser leigo. Pergunte ao Soulsurfer que talvez ele tenha algo a te dizer: http://pensamentosfinanceiros.blogspot.com.br

      Abraços

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  27. Ola ADB,
    Quais as corretoras voce esta utilizando para TD e ações? Vc usava a banif, como eu, mas virou directa, e agora rico - iniciando cobrança de taxa de custodia. Pensei em mudar, mas não conheço nenhuma das corretoras que não cobra tx no sitedo TD. Alguma dica? Abs e valeu!!! Blog ta nota mil!

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    1. Olá LF,
      Eu não comento qual corretora que opero por questões de segurança. Mas o TD possui um ranking de taxas:
      http://www3.tesouro.gov.br/tesouro_direto/consulta_titulos_novosite/consulta_ranking.asp

      Abraços

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  28. Bom dia AFP,

    Ja faz quase um ano, que fez esta sua postagem e continua sendo um assunto muito atual.

    Estou saindo de um investimento em credito privado, que ficou muito arriscado depois do escândalo lava jato e ja tinha concluído que a decisão fica entre FII e TD. Ações já tenho suficiente.

    Poderia fazer um breve comentario como fica a simulação com o cenario atual?
    FII rendendo 12% aa e a Selic em 13% aa

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    1. desculpe anônimo logo acima: Maico.

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    2. To sem minha planilha aqui no momento, mas voce mesmo pode fazer a simulação. Baixe aqui a planilha
      http://alemdapoupanca.blogspot.com.br/2014/05/planilha-de-simulacao-de-compras.html

      O TD pode ser simulado na calculadora do Tesouro Direto.

      Abraços

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  29. minha simulação foi com NTB-B para maio 2019 com taxa 6,33% aa , que é a mais alta disponível.
    Comparei com FII RNGO11 1%aa com preço de R$76.
    Fui conservador e fixei repasse de preço em 3% a.a. devido a grande oferta.

    O resultado foi 10% melhor para FII

    Minha conclusão: 10% não vale o risco de uma FII
    -vacância
    - repasse de preços abaixo da inflação
    - taxação dos rendimentos

    grato pela ajuda

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  30. digo: FII com 1% ao mes não aa

    Maico

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  31. E hoje Adp, com as novas turbulências, como vc vê essa relação?

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    1. Olá Marcelo,
      Em minha humilde visão, minha opinião da postagem continua na mesma.
      Abraços

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