TD x FII - Uma breve simulação de compra

A variação da cotas dos fundos imobiliários negociados na bolsa de valores de São Paulo tem sido volátil nos dois últimos anos. Em 2012 estes fundos apresentaram valorização expressiva em suas cotas, enquanto que no ano de 2013 houve um movimento contrário.

Umas das hipóteses bastante alardeadas por investidores que tentam encontrar alguma razão para esta forte oscilação é a comparação do aluguel destes fundos com a rentabilidade da renda fixa. Como a taxa SELIC é referência para os investimentos da renda fixa, uma boa explicação da subida dos FII no ano de 2012 estaria na queda da SELIC. Como os rendimentos da renda fixa tornaram-se menos atrativos, os investidores passaram a comprar mais cotas de fundos imobiliários, o que explicaria sua valorização. O ano de 2013 contaria também com a mesma explicação, mas em sentido oposto: SELIC subiu, FII caiu. Em tese, estes estudiosos argumentam que os fundos imobiliários e a renda fixa possuem movimentos inversos.

Diante desta ligação, formou-se a curiosidade de realizar uma comparação entre estes dois tipos de investimentos, que é o propósito desta postagem. Esta comparação será estritamente baseada em uma simulação de investimento ao longo do tempo, mas nada impede que outros tipos de comparações possam ser realizadas nos comentários desta postagem.

Para realizar esta simulação, será escolhido um título do Tesouro Direto cuja rentabilidade está atrelada ao índice de inflação. Esta escolha foi baseada nos baixos custos envolvidos no Tesouro Direto, sua acessibilidade, seu fácil entendimento e por ser um forte representante na renda fixa nacional. A escolha pela sua indexação à inflação é baseada na maior segurança no longo prazo (apesar de não ter segurança total, pois isso não existe) e por ser um título bastante escolhido pelos investidores. Como os contratos de locação dos fundos imobiliários são também atrelados a um índice de inflação, esta comparação entre os dois será bastante cômoda e justa.

A comparação será realizada através de um aporte único e seu resultado ao longo do tempo. Não serão levados em consideração os riscos envolvidos no investimento. Caberá a cada investidor saber manejá-los a ponto de tirar uma conclusão adequada. Como você verá, a proposta desta comparação é extremamente simples, mas seu resultado poderá ser bem diferente do que você espera.

Imagine que uma pessoa invista 1000 reais em 1 janeiro de 2014 no Tesouro Direto comprando NTNB Principal 010124, cujo resgate é em 1 de janeiro de 2024. Como dez anos é um prazo de investimento não tão curto nem tão longo, 2024 foi escolhido como um ano apropriado para o final de nossa simulação. Quanto este investidor resgataria? Esta resposta não é tão difícil, ainda mais considerando que o próprio Tesouro Direto disponibiliza uma calculadora exatamente para este fim. Imagine então as seguintes condições:

Investimento inicial: R$1.000,00

Taxa de título: 6,5% + IPCA ao ano

IPCA ao ano do período: 5,0 %

Taxa de administração: Zero

Data de resgate: 01/01/2024

De acordo com as premissas acima, a calculadora resulta em um valor líquido final de R$2.674,58. Nada mal. Nosso investimento teria mais que dobrado em 10 anos. Guarde este valor, pois ele será utilizado para fazermos as comparações.

E se ele tivesse colocado este mesmo valor em Fundos de Investimento Imobiliário (FII)?

Para simularmos um investimento em FII, podemos considerar dois cenários distintos:

1º cenário – As cotas e rendimentos mensais valorizam de acordo com a inflação

Muitos estudos dizem que o valor dos imóveis no longo prazo acompanha a inflação. E não é um absurdo simular uma valorização média do mesmo tipo para os fundos imobiliários. Devido as suas características, os fundos imobiliários são basicamente fundos de investimento que possuem uma cesta de imóveis e alavancagem inexiste ou bastante restrita. Logo, podemos assumir com certa segurança que o valor dos imóveis contidos nos fundos pode valorizar de acordo com a inflação, e que esta valorização reflita nas cotas destes fundos.

Claro, a legislação permite que os fundos imobiliários possuam em seus ativos cotas de outros fundos imobiliários, letras hipotecárias, letras de crédito imobiliário e outros certificados, mas nesta postagem estaremos nos referindo em um tradicional fundo constituído de bens imóveis, com um contrato de locação em andamento.

2º cenário – As cotas se valorizam abaixo da inflação

Diante da recente valorização imobiliária, há muito rumores de esfriamento do setor de imóveis ou até de bolha. Neste cenário simularemos diversas taxas abaixo da inflação.

Para fazer a simulação dos cenários teremos as seguintes condições:

-Investimento inicial: R$1.000,00

-Valor da cota inicial: R$100,00

-Yield de aluguel da cota: 0,75%

-Taxa de corretagem na compra: R$10,00

-Inflação anual do período: 5%

-Não haverá novos aportes. Somente compraremos novas cotas com o valor dos aluguéis mensais.

De acordo com os dados acima, a inflação é exatamente a mesma da utilizada na simulação do Tesouro Direto. O Yield é considerado baixo para os padrões atuais, pois conseguimos encontrar sem muito esforço um FII pagando Yield mensal de 0,8%. Consideraremos também uma taxa de corretagem de 10 reais para cada compra. Como o Tesouro Direto é baseado em juros compostos, o FII tentará simular juros compostos através da reaplicação dos seus aluguéis. Vamos aplicar estas condições em cada um dos cenários?

Após realizar as devidas simulações, chegaremos à tabela abaixo:

Conclusão

A tabela acima demonstra os dois cenários traçados na postagem.

O primeiro cenário (cotas e rendimentos mensais acompanham a inflação) é representado pela linha de 5% da tabela. Neste resultado os FII têm uma imensa vantagem sobre o Tesouro Direto (TD). Enquanto o TD resultou em R$2.674,58, o investimento em FII resultou em R$3.534,74, uma diferença de 32,1%. Caso o investidor vendesse todas as suas cotas e pagasse todos os impostos e custos envolvidos, ainda assim poderia contar com um montante de R$3.357,33, uma diferença de 25,5%, o que continua sendo bom. Se você acredita que em um horizonte de 10 anos as cotas e os aluguéis mensais dos Fundos de Investimento Imobiliário terão em média uma rentabilidade igual à inflação, então a escolha por estes fundos será mais indicada do que o investimento em títulos do Tesouro Direto.

O segundo cenário (cotas e rendimentos mensais abaixo da inflação) é representado pelas demais linhas. Neste cenário o investidor precisará analisar o investimento com maior cuidado. Se realmente houver um esfriamento no setor de imóveis, este investidor poderá ter perdido um custo de oportunidade e terá corrido um risco maior (afinal, seus recursos poderiam render quase a mesma coisa ou até mais no Tesouro Direto). Mesmo assim, vale uma atenção especial. Na pior das hipóteses da tabela, ou seja, uma valorização nula dos imóveis e valor estático dos aluguéis durante um período de 10 anos, seu patrimônio será apenas 18,9% menor que o do Tesouro Direto. Ao compararmos com os 32,1% de valorização do primeiro cenário, um investidor pode ficar interessado em correr mais riscos nos fundos imobiliários, já que, dentre as diversas possibilidades, na maioria ele pode sair ganhando.

Como não podemos deixar de falar, há um terceiro cenário tenebroso. Imagine que estamos em uma bolha imobiliária. Neste cenário o valor dos imóveis nem ficam estáticos Eles caem! Os locadores podem renegociar (para baixo) o contrato dos aluguéis, fazendo o rendimento dos fundos caírem. Este cenário mostraria um patrimônio menor do que todos os mostrados na tabela, e já sabemos que será lenha para o investidor. Se você acredita que estamos em uma bolha e que pode acontecer algo semelhante o que está escrito neste parágrafo, fique longe dos fundos imobiliários.

Ah, tá! Temos também o quarto e último cenário. Será que ainda é possível que os imóveis valorizem acima da inflação? Baseado no recente histórico de valorização dos imóveis, muita gente duvida que isto aconteça. Mas não podemos descartar esta hipótese. Caso isso aconteça, o valor das cotas e o contrato dos FII podem aumentar acima da inflação. Ou então, mesmo que o Yield mensal caia, a simples valorização das cotas podem dar um incremento acima dos 5% da tabela.

Minha humilde opinião

Caso me pedissem a opinião sobre qual dos cenários eu chutaria para os próximos 10 anos, eu escolheria o primeiro cenário. Não acredito em bolha imobiliária nem em uma possível valorização, o que descartaria o terceiro e o quarto cenário. Caso o valor dos imóveis não acompanhasse a inflação, acredito que pelo menos ficaria bem próximo. É devido a este fato que recentemente tenho vendido títulos do Tesouro Direto para aplicar em fundos imobiliários. Acredito que em 10 anos terei um valor 30% maior do que caso estivesse aplicado em títulos. E olha que simulamos um Yield de 0,75%. Se aumentássemos esse Yield para 0,85%, a diferença entre o patrimônio do TD e FII ficaria próximo de 40% líquido.

Claro, não baseie seu investimento unicamente no que está escrito aqui. Esta postagem mostrou apenas uma comparação baseada em uma simulação. Foi apenas uma brincadeira com números. Há muitas variáveis embutidas em uma escolha de investimento. Pesquise, estude e tire suas próprias conclusões. E não se esqueça de deixar seu comentário.