sexta-feira, 23 de novembro de 2012

E se existir uma bolha imobiliária?


Esta postagem de forma alguma se propõe a debater a existência de bolha imobiliária. Além de este tema estar “fora do meu quadrado”, há um farto material disponível na internet. Basta digitar o assunto no Google e voilà. Milhares de sites aparecerão. Esta postagem visa apenas ao esclarecimento de alguns assuntos a respeito da postura que o investidor deveria ter em relação à bolha imobiliária ou sobre qualquer bolha.

Antes de começar, assuma que tudo é arriscado, pois na verdade é mesmo. Ações, moedas, poupança, títulos, ouro, avestruz, negócio próprio, plantação de beterraba, loteria, todos possuem seus riscos. Mas não se preocupe, você não precisa deixar seu dinheiro no colchão (que também apresenta seus riscos).


O que tenho visto com muita frequência sobre a bolha imobiliária é o bordão:
“Fuja de empresas incorporadoras/construtoras, de Fundos imobiliários (FII) e de tudo que é relacionado à construção. Aproveite e venda seu imóvel enquanto é tempo. Há uma bolha imobiliária prestes a estourar. Quem estiver nestes setores se dará mal”

Sim, mas qual setor não possui o seu risco? Qual setor está imune?

O setor elétrico, que era considerado o porto seguro da bolsa, está apanhando. Quantas pessoas falavam deste risco antes de acontecer? Com certeza era muito menos falado do que o setor de imóveis.

E os bancos? E as concessões rodoviárias? E os cartões? Telefônicas? Petróleo? Água e esgoto? Siderúrgicas? Qual setor está imune? Nenhum.

Mesmo assim você não deixa de investir neles, concorda? Então por que este histerismo com os FII’s e com as construtoras?

Ah ta! A tal da iminente bolha imobiliária.

Por algum acaso você sabe o quanto as construtoras e os FII’s realmente seriam afetados se por um acaso houver mesmo a bolha imobiliária? Sim, esta ideia de que elas seriam afetadas é plausível, mas será verdadeira? Você pesquisou? Verificou outras bolhas para analisar seus efeitos?

Peguemos a recente bolha imobiliária americana. Já analisou seus dados? Ou está fazendo suposições baseado apenas pela mídia sensacionalista? Será que lá as construtoras sofreram? Se sim, todas elas? Se não foram todas elas, as sobreviventes tinham qual característica em comum? Alguma prosperou? Por que? E os outros setores, o que aconteceu? A mesma situação aconteceu com bolhas imobiliárias em outros países?

Percebe-se que a situação é muito mais complexa do que a simples "tática" de fugir de construtoras e FII.

O investidor não deve focar sua atenção sobre a existência ou não de uma bolha. Deve focar sua atenção nos seus prováveis efeitos. Caso haja uma bolha, o que ela verdadeiramente me afetaria? O que posso fazer para me precaver? E caso seja confirmada, o que posso fazer para minimizar seus efeitos?

Ficar de fora das construtoras e dos FII só por causa de uma possível bolha imobiliária não possui sentido. É o mesmo que ficar de fora do setor bancário porque a qualquer momento o governo pode modificar suas regras, ou não se candidatar a um emprego porque dos dez entrevistados somente um conseguirá uma vaga (e com isso, a chance de você se dar mal é grande),  ou não tentar abrir o negócio próprio porque a maioria quebra. Não seria mais inteligente, nos casos acima, analisarmos os verdadeiros impactos da bolha imobiliária, analisarmos os efeitos de uma intervenção governamental nos bancos, mostrarmos nosso diferencial em relação aos outros nove concorrentes da entrevista e verificarmos o motivo que faz a maioria das novatas microempresas falirem? Não é melhor se analisar antes de reagir?

Voltemos ao assunto da recente queda das empresas elétricas, motivada por questões governamentais. Algumas empresas elétricas sofreram muito. Outras sofreram pouco ou nem sofreram. Quais são as características das empresas que sofreram mais? E das que sofreram menos? Você poderia ter cruzado seus braços antes disso tudo e ter evitado investir em empresas elétricas, mas qual garantia que você possui de que o próximo setor a ser afetado não é o setor de sua carteira de ações?



Controle de risco. Este é o conceito chave. Não é melhor coletar dados, avaliar as possibilidades, analisar os fatos e traçar planejamentos do que ficar no histerismo? Você acha que os sobreviventes do mercado fazem o quê?

Ah não, Além da Poupança. Não tenho tempo para analisar e acho isso muito complicado.”
Ok, amigo. Há alternativas. Tem a poupança, os títulos do Tesouro Nacional e, para os persistem em querer deixar seu dinheiro na renda variável, há os ETF’s e os fundos de investimento. Mas não se engane. Do risco você não fugirá.

59 comentários:

  1. Essa da Bolha Imobiliária eu ouço há uns 2 anos (isso quando comecei a me interessar por investimentos, então nem sei se é mais antigo).

    Tudo tem risco, até a poupança tem...

    É exatamente o que você disse. Controle de risco!

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    1. Sim, e de dois anos para cá está acontecendo exatamente o que se previa há dois anos. Estamos prestes a estourar ou murchar a bolha, mas não deve ser nada devastador.

      Agora, só não entendo pq as pessoas relacionam isso com FII's. Não tem nada a ver, a renda dos FII's vem (em geral) do aluguel de grandes empresas. Talvez os FII's de papel até sofram um pouco, mas de resto não tem nada que afete.

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    2. Veja os rendimentos dos Real State Funds nos EUA no período de 2008 e veja se bolha imobiliária não tem nada a ver com fundos imobiliários...

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    3. Também escuto há um bom tempo eu mais escuto do que vejo.
      Sim, há imobiliárias dando descontos em apartamentos, mas sabe que elas adoram um marketing.
      A maioria das imobiliárias trabalham alavancadas, e cada centavo que elas conseguem de um cliente é um centavo que ela deixa de pegar emprestado. Um anúncio com desconto de 30%, além de ser um bom marketing, pode ser uma forma mais barata e masi rápida de arrecadar dinheiro. E como o Corey disse abaixo, é oferta e procura. Elas vão subindo os preços até ver onde vai. Se chegar a um patamar onde a venda seja difícil, eles podem anunciar o desconto.
      Esse desconto pode ser ocasionado por vários fatores, como uma bolha, necessidade de capital, dentre outros.
      Mas dizer que há bolha imobiliária só porque se viu um desconto colado em um prédio é forçar demais. Não é fácil identificar uma bolha.

      Abraços

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    4. Eu vejo mais do que escuto pois andei procurando AP por 3 vezes nesse período. Hj o que tá barrando mesmo a queda é a "memória" dos donos atuais que ficam com aquela imagem que ap rende 20% a.a. e por isso se recusam a baixar os preços. AP novo eu não procurei, mas sei que estão dando até carro novo para tentar atrair clientes.

      Como não tenho urgência, não comprei AP. (Na real, pagar mais que 5K o m^2 é burrice em qualquer cenário). Mas já vi muitos locais pesquisados baixarem de preço. Aqui em SP, apartamentos de classe A estão despencando de preço (Já visitei um de 1.8M vendido por 1.1M, me diz se isso não é bolha?). Não se esqueça que a população está altamente endividada e com índices de inadimplência crescentes. Não vai ter mais crédito que alimente o crescimento de preços. Se não cair, pelo menos não vai mais subir alucinadamente.

      Quanto ao EUA, bem, lá é lá e aqui é aqui. Lá é comum as pessoas hipotecarem suas casas e a base da crise imobiliária foi essa (o QE3 tá aí, tentando resolver essa m* até hoje). Aqui ninguém nem sabe o que é hipoteca, a causa da nossa bolha é outra. E por isso mesmo que não vejo como isso pode afetar os rendimentos dos FII's.

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    5. Amigo, espero que você esteja certo. Quero comprar um apê a um preço pelo menos 50% menor que o atual.
      Interessante esta situação do apê de 1,8M e agora está 1,1M. pode ser sinal de uma bolha, mas pode ser também uma tentativa de jogar verde e tentar colher maduro, não?
      Mas tanto faz. O que temos que fazer como investidores é traçar os planos de contingência.

      Abraços

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    6. Escuto sobre essa bolha com certeza a mais de dois anos. É certo que o mercado esfriou, mas não to achando os descontos, quem comprou a dois anos atrás ainda tem uma boa gordura para queimar.

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    7. Só um exemplo: http://www.gafisa.com.br/sale

      Imagina quem comprou pra revender há 6 meses e agora tem que enfrentar a concorrência da própria construtora.

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  2. Grande AdP!

    Excelente texto, vc disse tudo o que penso sobre esse assunto. Os profetas do apocalipse adoram esse tipo de polêmica.

    Na minha opinião não há bolha, o que tá acontecendo nada mais é que a velha e boa lei da oferta e da procura. Vemos que em algumas regiões os preços estabilizaram de um ano pra cá justamente pq diminuiu a procura. Não consigo ver essa queda de preço dos imóveis que alguns falam que já está acontecendo.

    Mesmo se houver bolha, acredito que o efeito de um possível estouro farão pouca diferença pra quem investe em FII, já que a dinâmica é totalmente diferente dos imóveis residenciais. O importante, como vc disse é avaliar os riscos ou torrar toda a grana com cachaça!

    Abraço!

    Corey

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    1. Exatamente. Nunca vi tantos profetas do apocalipse nos últimos 3 anos falando a mesma coisa. "Só porque" os preços dos imóveis dispararam a partir de 2008 aqui no Brasil. Mas esqueceram de avaliar como estavam defasados os preços nos últimos 10 anos (com 100k na mão você comprava um bom apartamento). Esqueceram de avaliar também como estava (e ainda está) alto o déficit habitacional brasileiro. Esqueceram de avaliar o básico do básico na economia: lei da oferta e da procura. E por fim esqueceram de avaliar a boa mudança na pirâmide social brasileira, mostrando o ingresso de milhares de pessoas na classe média.

      Nessas condições algo estaria muito errado se os preços dos imóveis não subissem.

      Abcs,

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    2. Olá Corey,
      Tenho a mesmo opinião que você. Não acredito que haja bolha. Mas acredito que esta subida de preços perderá seu fôlego, ou talvez haja um apequena correção. Também acho que os FII's serão pouco afetados.

      Olá FI,
      Estes profetas estão aos montes. A maior justificativa deles são os x% de aumento que teve, mas como você mesmo disse e eu sou da mesma opinião, somente isso não justifica. Uma boa explicação é essa mesa que você deu. Talvez os preços estavam defasados e esta subida recente foi uma atualizaçaõ de preços. Não é raro escutarmos uma história de que nem tão antigamente era possível vender um carro e com este dinheiro pagar cerca de 50% do imóvel. Também tem o déficit brasileiro, baixa representatividade do crédito imobiliário em relação ao nosso PIB e a lei da oferta e da procura.

      Ou seja, não é fácil identificar uma bolha. Seria mais interessante a busca de informações e o controle de risco.

      Abraços

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    3. Concordo com tudo que foi dito aí em cima. Comentei outro dia lá no meu blog que recentemente fui visitar um empreendimento que ostentava placas de "descontos de até 25%". Pra resumir a conversa o preço cheio (sem desconto) era em torno de 8k/m² enquanto o m² da região (em empreendimentos semelhantes) gira em torno de 5 a 6k, portanto o desconto era só pra inglês ver.

      Tem um empreendimento no Brás, de aptos de 40m² que foram vendidos em uma semana por 8k/m²!!! Quem conhece a região sabe que embora tenha um bom potencial, o Brás tá longe de ser uma Vila Mariana ou Pinheiros, mas foi vendido a preço de lugares melhores. Por quê? Bolha? Não! Tem gente que compra nesse preço, então pq vender mais barato?

      Lembro-me que em 2001 ou 2002 um amigo vendeu um Astra usado e comprou, a vista, uma quitinete na Praia e ainda sobrou troco. Por aí podemos ver que houve sim uma correção. Não tem sentido um imóvel, por menor simples que seja, custar mais barato que um carro médio usado.

      Abraço!

      Corey

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    4. Legal seu depoimento Corey.
      Hoje eu não pagaria por 8k/m², mas se tem gente que paga, fazer o que?

      Abraços

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  3. Falou tudo, AdP!

    Enquanto muita gente por aí fica atrelando o risco a volatilidade dos ativos, esquecem que isso é passado. Os riscos mesmo são os que estão por vir. Gerenciar risco é essencial. Gerenciar volatilidade dos ativos é gerenciar o passado.

    Respondendo uma das suas diversas perguntas, os FII dos EUA (Real State Funds) desabaram com a crise imobiliária por lá, principalmente os de papel, pois tinham muito subprime com eles. Alguns viraram pó.

    Acho difícil o mesmo ocorrer por aki, mas vai saber...

    []s!

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    1. Olá Di,
      O melhor a ser feito é analisar os dados e traçar um planejamento. Histerismo não resolve.
      Sobre o Real State Funds eu não sabia. Mas é interessante saber também o funcionamento dos FII's lá, como também a sua composição e seus indicadores.
      Também acho difícil aqui, mas não é impossível :)

      Abraços

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    2. *o nome correto é Real Estate Funds

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  4. Veja bem... Nesse texto com tantas perguntas e poucas respostas, parece que vc defende "stock picking" como mecanismo de redução de risco? É isso mesmo?

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    1. stock o que? kkkkkkkk.
      Bem, não citei que a análise e seleção de ações é o mecanismo de redução de risco nesse caso. Só citei que o investidor deveria procurar dados e informações, analisá-los e criar planos para os diversos casos possíveis. Por isso as diversas perguntas sem respostas. Havendo bolha ou não, ele saberá o que fazer.

      Abraços

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  5. Estão construindo apartamentos literalmente no meio do mato na Zona Oeste do Rio de Janeiro e cobrando preços absurdos. Além disso estão entupindo bairros residenciais com salas comerciais muito caras, essas salas não estão sendo alugadas mesmo depois de 6 meses após terminada a construção. Uma hora isso vai aparecer nos balanços da MRV, da Cyrela, da PDGrealty. Quando isso ocorrer, é bem provável que Bovespa despenque e leve junto a cotação de alguns FIIs.

    Quem tem estratégia de investimento que prevê essas quedas e aproveita para comprar mais está feito.Mas aquele que acha que FIIs são sempre estáveis vai tomar uns sustos...

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    1. Olha, apesar de não acreditar nisso, espero que estejamos numa bolha mesmo. Moro de aluguel e gostaria de comprar um apartamento a um preço bacana.

      Abraços

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  6. Estava olhando a barra lateral "OPERAÇÕES DE NOVEMBRO" e notei que você faz um monte de operações pequenas, algumas na faixa de R$ 100,00. Qual é a sua corretora? Quanto que eles cobram de corretagem?

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    1. Eu peguei uma promoção na Mirae com corretagem de apenas 99 centavos. Esta promoção é temporária.
      Mesmo com todas essas pequenas operações que realizei, ainda tive custos de menos de 10 reais no total.

      Abraços

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  7. Oi AdP
    se há ou não uma bolha, não sei, que o mercado imobiliário PF está dando uma reduzida, isso está, ao menos em SP, o que significa? não sei kkk

    Como vc escreveu, antes de mais nada o investidor deve estudar, conhecer o negócio a fundo e só então investir com base no próprio conhecimento adquirido, esse é o real motivo de eu não ter FII´s em carteira, falta de conhecimento E vontade de aprender a respeito, me dou melhor com ações e moedas e me mantenho onde conheço A base de um bom investimento é, sempre foi e sempre será o conhecimento e estudo, não há como fugir disso

    agora... plantação de beterraba é furada viu, péssimo negócio, devia ser eliminado completamente do planeta! eita coisa ruim :P
    bjs

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    1. kkkkk.
      Plantação de milho deve ser melhor. E avestruz? kkkkkkkk
      Você está certa em investir apenas no que você conhece. Eu não sou nenhum expert em FII. Conheço bem pouco deste ramo, e por isso minha exposição a ele também é pequena.

      Abraços

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  8. Creio que haja sim uma bolha imobiliária e não vejo a diferença desta para a lei de oferta e procura como diz o Corey. Não são excludentes. A bolha só existe porque tem alguém para pagar, obvio e elementar!! Aliás, só não vai estourar por duas razões : grande deficit habitacional aliado ao incremento da população de classe mérdia. Mas que está lentamente murchando isto já está! E digo mais : depende de nós. A meu ver área mega nobre vale no máximo 6k por metro quadrado, mas veja, área mega nobre é a exceção! No geral, o metro quadrado vale até 4,5 k e nenhum centavo a mais. Depende de nós consumidores nos recusarmos a pagar.

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  9. Não sei há ou não bolha, pois a mera definição dela sequer existe.

    Mas posso garantir que aqui em Brasília os preços não só pararam de subir como estão caindo. É geral, para apartamentos, casas, lotes, etc.

    O aquecimento nos preços começou primeiro nas grandes capitais e parece natural que o esfriamento chegue primeiro lá também. Isso gera muito ruído nas conversas da internet, pois quem mora em pequenas e médias cidades ainda está vivenciando aumento de preço.

    Quanto ao deficit habitacional, acho que o existe é deficit de gente com capacidade financeira para comprar ou financiar um imóvel. Construir mais imóveis se não houver quem pague não resolve esse deficit. Existem milhões de imóveis a venda, prontos ou na planta, ou vazios e fechados porque o dono não quer alugar, mas não quer ou desistiu de vender.

    O exemplo extremo disso é a China que tem muita gente querendo ter sua casa própria, mas não tem condições financeiras, daí resulta naquelas cidades para 1 milhão de habitantes construídas do zero, mas vazias sem moradores.

    O sistema foi por anos impulsionado pelos investidores que compravam na planta para passar o ágio para o reais interessados em morar. Agora sem perspectiva de aumento do ágio, pelo contrário até com deságio, o sistema vai ser alimentado apenas com os reais moradores (como deveria ter sempre sido), o que reduz a demanda para sustentar os preços atuais.

    Para quem quer comprar acho melhor aguardar alguns anos que as condições estarão bem melhor. Tanto pela queda nominal do preços, quanto pela queda real, pois com essa inflação de 6% ao ano em 3 anos os preços terão caído 20%, mesmo que mantidos os preços de hoje.

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    1. Concordo especialmente com o seu último parágrafo : Acho que após as olimpíadas de 2016 teremos um platô dos preços, basicamente o mesmo valor de hoje, ou algo pouco maior, mas sem a mesma correção do IPCA

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    2. Concordo com suas colocações. Tudo se resume a lei da oferta e da procura como dito pelo Corey. O que tem que ser avaliado é essa relação oferta/demanda, o preço é só um reflexo disso. O preço está subindo porque a demanda está maior que a oferta, mas acredito que isso irá mudar daqui a algum tempo.
      A demanda aumentou junto com o aumento do poder aquisitivo da população e causou parte do aumento dos preços, esse aumento de preços atraiu investidores gerando demanda artificial.
      O problema é quando esse sistema começa e se retroalimentar atraindo cada vez mais investidores que por sua vez criam mais demanda.
      São os investidores que causam as bolhas ao criar demanda artificial, e a quantidade de pessoas comprando imóveis como investimento está aumentando. (http://economia.estadao.com.br/noticias/economia+geral,investidores-ainda-apostam-na-valorizacao-de-imoveis-para-revenda,134368,0.htm)
      O problema que vejo é que essa demanda artificial se transforma em oferta quando esses investidores colocam os imóveis a venda. Enquanto o poder aquisitivo estiver aumentando (demanda real) e novos investidores estiverem entrando (demanda artificial) os preços se mantém, mas é impossível que isto ocorra indefinidamente.
      Acho que os preços subiram demais, mas não acredito em um bolha que vá estourar. Acredito em uma acomodação de preços e talvez algum ajuste, mas nada que se assemelhe ao que ocorreu nos EUA, pelo menos não nos níveis de preços atuais.

      --
      Jason

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  10. O que eu ainda nao consigo entender eh de onde estao saindo as pessoas que estao comprando esses imóveis de classe media/alta que custam entre 600k-1kk... A renda que se precisa pra financiar isso eh absurda, mas continua vendendo... To notando que eu como médico não tenho como ganhar os 20k por mes que precisaria pra pagar o financiamento...
    Por isso acho que vamos ter um estabilizada nos precos na maioria dos lugares, com uma quedade uns 10-20% em relação ao topo que vai ser formado. Abraco

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    1. Esse é o ponto. Por mais que tenhamos deficit habitacional, a maioria da população não tem renda suficiente para bancar um imóvel básico de 2-3 quartos em um bairro de classe média de São Paulo.

      Como no passado, os preços vão se estabilizar e a população vai ter condição de comprar esses apartamentos à partir de 300k à medida que a inflação aumente, e consequentemente os salários aumentem por correção, daqui uns 3-8 anos, se o preço dos imóveis estabilizar e não aumentar no mesmo ritmo da inflação.

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  11. Eu não acho nada.
    Quem está ACHANDO são os senhores.
    Os preços estão SIM EXTREMAMENTE BOLHUDOS.
    Acompanhem os índices inflacionários oficiais desde 1994/1995, verifiquem os preços dos imóveis desde aquela época e parem, de uma vez por todas, de ACHAR.
    "Ah, mas eu ACHO que os preços estiveram estacionados e agora estão de acordo com a renda".
    Em 1995 um apartamento TOP DE LINHA, coisa de RICAÇO, era encontrado facilmente por 300 mil reais, encontrado numa avenida Vieira Souto da vida, no RJ.
    Em 2010, alguns filhos de uma cadela começaram a avaliar um apartamento desse nível na faixa de canalhistícos 8,4 milhões... é claro que se houvesse uma negociação forte esse mesmo imóvel poderia ser negociado por "bondosos" 3,5 milhões, o que daria 11 vezes "apenas" mais caros.
    Ora ora ora, a inflação nesse período, BEM COMO A RENDA MÉDIA, sequer aumentou 3 vezes.
    Isto é, senhores, parem de achar, a bolha, canalha e totalmente imoral, existe sim, e vem antes de 2008.
    Mas, não, não acreditem em mim, comprem FIIs a rodo, vamos lá, comprem tudo do ramo imobiliário.
    Afinal, os brasileiros são especiais, aonde já se viu, lá nos EUA, aqueles coitados, compram terrenecos de 1000m² a R$ 25 mil. Aqui no Brasil só tem milionário, e um terreno assim não baixa de 200k nas regiões mais toscas.
    Gente, não tem bolha não, e "não tem relação alguma com os aumentos históricos dos prazos para financiamento do governo, já que o brasileiro odeia pagar em prestação e adora comprar a vista".

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    1. eu ACHO que você está de TPM

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  12. Rá...Rá...Esses bolhotas estão em todos os lugares. Eles acham que vão fazer os preços dos imóveis caírem com base na torcida. Pois desde que eles começaram a torcer pela bolha, há mais de 2 anos, os preços subiram mais de 60%...

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    1. Tia KA KA KA KAaaassia, não seja MENTIROSA, filhinha.
      Os preços já estão caindo, consegue-se imóveis com 20-30% de queda.
      E sobre o começo da queda, ninguém aqui falou que começou a cair faz dois anos.
      Começou a cair NESSE ANO.
      E, sim, vá lá para o site da bolha se quiser ser humilhada, porque o teu blogzinho é muito fraco.
      Ass. aquele que está em todos os blogs para desmacarar os mentirosos canalhas do ramo imobiliário.

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    2. Tem muita gente defendendo e muita gente atacando.

      http://housingmarketbr.blogspot.com.br/2012/10/global-property-guide-brazils-property.html

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  13. Os Fiis podem resistir um pouco, podem se recuperar de algum solavando por conta do foco em pessoas jurídicas. Mas as construtoras vão se f... ABovespa vai cair quando esse monte de salas comerciais vazias começar a causar prejuízo(IPTU)

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  14. Defendo a hipótese da bolha, ou para ser mais preciso, um ciclo econômico. No entanto, é bobagem ser alarmista sem ter elementos concretos. Embora existam sinais de desgaste, o governo ainda vem bancando o ciclo, permitindo o acesso cada vez mais abundante de crédito. Obviamente é um modelo insustentável, então sem sombra de dúvidas terá que haver um ajuste (que será tanto maior quanto a insistência do governo em impedir a crise) Mas no momento atual acredito que não teremos quedas grandes, pois o governo ainda está segurando. Também há outros fatores a serem acompanhados, como índice de desemprego, grau de endividamento governamental, inflação, etc.

    No entanto, isso não significa o fim do mercado imobiliário, afinal as pessoas continuarão precisando de moradia. Vale então o conselho do post para analisar com cuidado a solidez do investimento. Que todos vão sofrer algum dia é óbvio. Mas não é por isso que os investimentos vão virar pó.

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  15. www.bolhaimobiliaria.com

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  16. O valor que compra qualquer uma de METADE das casas que existem nos EUA – o valor mediano – é 325 mil Reais. Qualquer preço de imóvel na Banânia acima desse valor tem que ser muito bem justificado em virtude da menor renda do bananense e da falta de infraestrutura.

    "http://www.zillow.com/local-info/"

    $ 155,400 USD = $ 325 mil Reais

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  17. Amigos

    Se voce for olhar os noticiarios americanos no periodo 2002/2008, que foi o periodo entre a gestação e estouro da bolha deles voces verão o seguinte:

    1) Ja em 2004/05 haviam pessoas alertando sobre o problema. Elas nao somente eram desacreditadas como ridicularizadas. Portanto, esse papo de que ha 2 anos "escuto isso e a bolha não estoura" não tem nada a ver. Ninguem esta dizendo quando vai estourar, mas sim que vai estourar eventualmente.
    2) Se voce dissesse para um americano medio em 2006 que em 2009 os imoveis iriam despencar 40% em valor ninguem acreditaria em voce - alguma semelhança com o Brasil?
    3) Ao contrario do que a midia diz, os padroes de emprestimos dos bancos brasileiros nao é rigido. Conheço pessoas que tem renda familiar de R$2500 que financiaram imoveis de 250.000. Isso é rigor? Então chama Jesus que o mundo acabou.

    Eu aconselho a todos que estiverem "investindo" em imoveis que saia logo disso. Quando vai estourar nao sei, mas que vai, vai. Alem disso imovel não é investimento, imóvel é um lugar para morar ou no maximo preservar seu dinheiro. Quando escuto motorista de onibus falando que é otimo investir em imovel, é no minimo para se assustar.

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    1. 1) Não vejo semelhança entre o que acontece no Brasil (um sistema financeiro da habitação extremamente regulado) e os EUA onde a coisa inflou de uma maneira espetacular por causa dos derivativos, principalmente as CDOs. Além do mais, os EUA são um país consolidado, não há déficit habitacional e não havia uma demanda reprimida por imóveis, ao contrário do Brasil, por todos os motivos já explanados por aqui;
      2) Você tem como passar esse dado? Eu tenho muito interesse, pesquisei na net, mas não achei. A única coisa que eu achei é que houve uma queda de 30% em Miami, mas que já havia uma tímida recuperação. Gostaria de saber se o mercado imobiliário americano foi afetado de forma idêntica em todos os lugares. Se puder indicar, agradeço, mas o percentual 40% parece-me exagerado.
      3) Você pode achar muito estranho, mas a situação que você mencionou equivale a oito anos de salário, o que é um número compatível com os padrões internacionais. Aliás, essa relação de comprometimento em anos do salário em relação ao financiamento do imóvel, é um dos dados que utilizam para dizer que não há um preço excessivo nos imóveis brasileiros;

      Por fim, se vai estourar, se vai murchar, isso é muito difícil de saber. Ninguém sabe do futuro, é apenas possível tentar minimizar riscos. É claro que há distorções, m2 caríssimo em alguns lugares do Brasil, talvez nesses lugares haja diminuição de valor, mas dizer que isso vai se estender para imóveis de menor valor talvez não seja necessariamente verdadeiro.
      Se houver queda nos preços dos imóveis, não vai nem de longe existir uma crise como a dos EUA em 2008.
      Por fim, por qual motivo imóvel não é para se investir? Soja é apenas para comer, e ela é negociada como uma mercadoria qualquer em bolsas de futuro. Imóvel é um investimento como qualquer outro, possui suas vantagens e desvantagens, seus ganhos e seus riscos.

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    2. Só acredita nessa estória de bancos bananenses serem rígidos com empréstimos quem não conhece nada além da Banânia. Para termos de comparação, a Banânia está tentando implantar o "cadastro positivo" que é uma maneira de saber quem é bom pagador. Os EUA tem isso desde os anos 70. Portanto, a Banânia não tem sequer os dados para avaliar o RISCO de um empréstimo. Como é que pode ser rígida?

      O dado mais importante para fundamentar a discussão sobre bolha imobiliária é o valor mediano do preço de residências nos EUA - 325 mil Reais. A Banânia chegou num ponto, onde com o dinheiro para comprar uma boa residência é suficiente para imigrar legalmnte para os EUA. Portanto, ficou inviável continuar no país, especialmente para os mais jovens.

      Por fim, a mentalidade patrimonialista vai fazer com que os preços demorem para cair. Acredito que seguirá o caminho trilhado pelo Japão, que está com a economia estagnada faz 20 anos. Somando o fato de que no mundo de hoje, voce não fica muito tempo num lugar em função das necessiades do trabalho, não faz o menor sentido financiar um imóvel se daqui a 5 anos o trabalho vai exigir qu voce mude de cidade, talvez de país.

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    3. Anônimo,

      vc perguntou sobre dados da pergunta 2)

      Aí vai um vídeo com dados dos especialistas...
      http://www.youtube.com/watch?feature=player_embedded&v=8lpSnECTKW8

      []s!

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    4. Anônimo again,

      cara, juro q procurei e não achei. Tem um site dos EUA, tipo ZapImóveis, que mostra os índices de variação e os imóveis que foram negociados ficam por lá, mostrando os últimos preços e tals.

      Tinha uma casa irada em Miami, por U$ 90mil e no anúncio mostrava que o último negócio tinha sido feito em 2007, pela bagatela de U$ 270mil.

      Faça vc mesmo as contas da desvalorização...

      []s!

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    5. Dimarcinho
      Primeiramente, gosto do seu blog e acho que você diz muitas coisas interassantes. Ainda estou para ler sua série sobre precificação de ações, difícil achar tempo.
      Veja, um imóvel específico não pode dizer muito de um mercado inteiro, você não concorda? De Miami eu vi uma reportagem do ano de 2011 que a queda média era de 30% e que já estava ocorrendo uma leve recuperada. Além do mais, Miami é uma cidade muito específica, creio que o seu mercado imobiliário também. Eu sou de Florianópolis, e desde que moro aqui de 1999, os imóveis só valorizam. Valorizam porque nos lugares bons há sérias restrições para construir, e todo mundo, ou a maioria que conhece, gostaria de morar em Florianópolis. Sendo assim, acho difícil comparar Floripa com o resto do Brasil. Pode-se fazer em linhas gerais, mas as especificidades pesam. Também não estou dizendo que os imóveis em Floripa vão subir para sempre, mas eu acho que a cidade (pelas caracterícias que citei) dificilmente sofreria uma grande desvalorização no médio prazo. Mas vou olhar com mais calma os dados que você colocou. Acho super importante, pois se no pico de uma bolha imobiliária fenomenal houve queda de 30% não me parece algo tão assustador e que o risco não possa ser minimizado.

      Anonimo
      Bom, não sou expert em sistema financeiro da habitação. Entretanto, até onde eu sei, posso estar enganado, no Brasil nem de longe seria permitido acontecer aquela inflagem que ocorreu nos EUA com derivativos baseados em hipotecas. Além do mais, eu não sei quanto é o compulsório atualmente no Brasil, mas era de 50%, contra 10% (não sei se mudou dos EUA). Só isso parece-me uma boa razão para achar que nosso sistema sim é mais sólido.
      O preço mediano é um bom dado. Esse preço de 325 mil é de todo os EUA? Pergunto, pois é um país continental como o Brasil e deve haver muita diferença de preço de imóvel. Um apartamento em NY não deve se comparar com o preço de um apartamento em Detroit. Assim como o preço de um apartamento em jurerê internacional não se compara com o preço de um apartamento em Boa Vista Roraima. Tenho certeza que com 325 mil se compra no Brasil um imóvel de muito boa qualidade em quase todos os lugares do País. Aqui mesmo em Florianópolis com esse dinheiro você pode comprar um bom apartamento em um bom lugar. Mas, a sua ponderaçao é boa e se você puder indicar onde está a sua fonte para o preço mediano e se souber onde podemos encontrar alguma fonte para o preço mediano no Brasil seria de muita valia.
      Sinceramente não entendi o que quis dizer com mentalidade patrimonialista. Se você tem ação, CDB, etc, você tem patrimônio, e portanto teria uma mentalidade patrimonialista. Se você quis dizer que o problema seria que os brasileiros veem o imóvel como uma espécie de investimento e isso seria errado, não concordo, mas pode ser que você tenha razão. Comparar o Japão com o Brasil aí forçou demais, com todo o respeito. O Japão tem uma população que está declinando e envelhecendo (aliás já é velha) com uma situação extremamente consolidada. O Brasil ainda vai crescer muito populacionamente (demógrafos dizem que vai se estabilizar em 250 milhões em 2050). Sendo assim, nos próximos 40 anos teremos mais 60 milhões de brasileiros. Se você admitir que cada grupo familiar de 4 pessoas vai precisar de um imóvel, serão necessários 15 milhões de novos imóveis em 40 anos. Acho que ainda há bastante espaço para o setor imobiliário no Brasil.

      Abraço
      Thiago

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    6. Oi, Thiago!

      Com ctz absoluta um imóvel apenas não é representativo de mercado, mas neste mesmo site q citei abaixo dá pra pegar a média.

      Como outro anônimo colocou aí pra cima, veja o gráfico:
      http://www.zillow.com/local-info/

      Ali dá pra baixar uma tabela com os dados. Em NY, por exemplo, os imóveis do seu pico até hoje caíram, na média, em torno de 25%. Só não esqueça q uma queda de 25% precisa de alta de 33% apenas para empatar com patrimônio inicial (não to nem levando em conta a inflação).

      Repare, eu não acredito que nosso sistema estejas prestes a explodir e colapsar como houve nos EUA ou Espanha. A restrição de crédito aqui é grande, apesar de acharem alta. Só que não vejo como este mercado conseguirá subir a taxas de 20-25% nos próximos anos. E mesmo taxas de 15% acho muito, pois em 5 anos, essa taxa dobra o valor dos imóveis.

      Se ele continuar subindo assim? Não tenho ideia do q vai ocorrer, mas estarei bem longe do mercado, assistindo tudo com bastante atenção! =)

      []s!

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  18. Achei o link!!!

    http://www.zillow.com/homedetails/3391-S-Kirkman-Rd-APT-1227-Orlando-FL-32811/71084541_zpid/#4

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  19. Rapaz, agora q eu vi, a casa teve seu último negócio a $ 297k

    Hj tão anunciando por $ 67k e não vende!!!

    Será que 77,4% de queda seria uma retração normal de mercado??? rsrsrsrsrs

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  20. Os EUA tiveram uma queda no preço, mas não é porque aqui é mais caro que temos uma bolha "concerteza"; pagamos carros 3 vezes mais caros que nos EUA, e estaríamos numa "bolha automobilística"?

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  21. Acho que esta discussão tem muito mais de paixão do que razão; é o time dos que vão-comprar-ou-compraram-por-agora e torcem pra subida, versus o time dos que querem-comprar e esperam a descida morro abaixo...

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  22. Jorge;

    O Brasil tem carros mais caros simplesmente porque o governo cobra um volume absurdo de impostos e protege as empresas nacionais de competidores estrangeiros mais eficientes.

    O caso do mercado imobiliário é completamente diferente. Pelo menos eu não estou usando a similaridade com o mercado americano como exemplo (os casos realmente são bem diferentes) Estou simplesmente olhando para a situação e analisando com base no conhecimento de economia. Não acredito em comparações. A situação de cada lugar é única e complexa. Se acredito que estamos em um ciclo é por causa de um conjunto de situações que ocorreram por causas diversas do ciclo americano.

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  23. É um assunto para se pensar. É esperar e ficar de olho.

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  24. Só a título de curiosidade, escrevi um artigo sobre o assunto:

    http://di-finance.blogspot.com.br/2013/01/um-estudo-sobre-reit-os-fii-dos-eua.html

    []s!

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  25. Ou há uma bolha imobiliária no Brasil ou já estamos vivendo na Suíça!

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  26. Um tipo de problema que ninguém deseja.

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  27. Será que este ano de 2013 existe alguma possibilidade de explodir o crédito imobiliário "minha casa, minha vida"?

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