quinta-feira, 10 de março de 2016

Livro e sorteio – Como ficar rico comprando imóveis em leilões

Procurando informações sobre investimento em alternativas fora do mercado de ações e da renda fixa, decidi que era hora de aprender um pouco sobre o obscuro mundo dos leilões de imóveis. Diante disso, deparei-me como livro “Como ficar Rico Comprando Imóveis em leilões”, um nome bem sugestivo, por sinal.
Leonardo Schulmann, autor do livro, é formado em Direito pela PUC-RJ, palestrante,  leiloeiro público desde 1997 e dono da Schulmann Leilões, atuante na venda de carros, obra de artes, imóveis e sucatas em leilões que acontecem no estado do Rio de Janeiro.

Leonardo Schulmann
O livro possui 111 páginas divididas em 7 capítulos destinados a explicar as modalidades de leilões (assim como a peculiaridade de cada uma), o motivo de se comprar em leilões, os procedimentos a serem realizados e o que é necessário ter antes e depois da compra, o que é necessário fazer para desocupar o imóvel comprado e outras informações.



Opinião pessoal
Particularmente considero o mundo dos leilões de imóveis algo muito obscuro. Primeiro que o assunto é comentado com certa escassez. E quando o assunto é abordado, é sempre uma história pitoresca sobre uma pessoa que se deu muito bem ou se deu muito mal na compra de um imóvel em um leilão. Quando procuramos informações na internet, esta geralmente possui um caráter de pouca confiabilidade. Os artigos na internet e os vídeos no youtube sobre o assunto muitas vezes até parecem roubada. Ou seja, para se informar sobre o assunto com confiança, é necessário comprar livros.
O livro em questão é claramente direcionado a iniciantes. Se você não sabe de nada sobre o assunto, este livro é um bom ponta pé inicial. Possui um linguajar claro. Sempre quando o conteúdo necessita utilizar palavras mais difíceis ou abordar alguma questão mais técnica, é perceptível que o autor se preocupa em explicar.
Entretanto, pelo menos de acordo com minha opinião, ao finalizar o livro, o leitor, apesar de mais informado, estará mais convencido de que apenas sua leitura não é suficiente para se aventurar no ramo de leilões de imóveis por conta própria. Ele até pode ir, mas sem conhecimento de direito imobiliário ele estará correndo um risco. Por exemplo, é plenamente possível você arrematar um imóvel mas, devido a um processo legal, você não ter direito a ser dono dele. Com isso, você até poderá ter o seu dinheiro de volta, mas de uma forma demorada e trabalhosa. E como o leiloeiro não tem culpa disso (afinal, ele trabalhou de boa fé), você perderá a comissão paga a ele (que é você quem paga). Para se prevenir desses problemas, um conhecimento jurídico, especialmente ligado a direito imobiliário, é importante para analisar os autos do processo. Para os leigos, a contratação de um especialista em leilão ajuda, mas é um custo adicional.
Mas apenas o conhecimento legal não é suficiente. O investidor precisa estar disposto a “bater perna” para conhecer o imóvel que pretende comprar (localização, dívidas atreladas, atual ocupante, etc). Além disso, um bom relacionamento com o leiloeiro também ajuda. E para completar, o investidor precisa ter sangue frio para não tornar os lances do leilão como uma questão de honra. É comum haver a disputa pela compra de um imóvel onde duas pessoas ou mais dão lances e acabam pagando pelo imóvel o valor de mercado ou até mais só para ter o gostinho de "vitória". Portanto, além de conhecimento, o investidor precisa ter disposição para pesquisar, calcular, se comunicar e ter paciência para participar de vários leilões até finalmente conseguir arrematar pelo preço desejável.


Para vocês que acompanham o blog, será realizado um sorteio do livro no dia 19 de março de 2016. Para participar, basta acessar este link e preencher seu nome e um email válido para participar. 
No dia 19 terei uma lista com a ordem de inscrição de cada um dos participantes. Com posse dessa lista, retirarei um número randômico do site random.org para sortear o ganhador do livro. No dia 19 farei uma postagem indicando o primeiro nome do ganhador e o começo do email (preservando a privacidade) e entrarei em contato com ele, que terá que responder até o final do dia 21 com os dados de envio do livro. Caso este não responda ou o email seja inválido, será feito outro sorteio.

Então o que está esperando? Participe do sorteio! Caso você já tenha lido o livro o tenha experiência com leilões, deixe seu comentário.

22 comentários:

  1. Não li o livro mas imagino que seja bem superficial, pois são dezenas de nuances. Mas na verdade é tudo fácil de resolver.
    Comprar imóveis de leilão e venda-direta é excelente tanto para quem tem pouco dinheiro quanto para quem tem bastante e quer proteger o patrimônio comprando barato.

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  2. Olá, ADP! Tenho acompanhado o seu blog, assim como dos outros investidores, e achei muito legal essa sua proposta do livro. Estou pensando em comprar imóveis pela CEF e depois vender; mas para isso, preciso juntar capital ainda. Iniciei um blog, mas sou muito preguiçoso para escrever. Vou ver se separo um dia para dar andamento ao blog e, futuramente, fazer parte dos blogs de investimentos. Vou me inscrever para o sorteio do livro. Um abraço!

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  3. Ola ADP. Primeira postagem minha aqui, te adicionei no meu blogroll (se quiser dar uma passada no meu blog sera bem vindo).

    Este e um assunto pouco comentado, normalmente o que gera dinheiro o pessoal esconde.

    Conheco na blogosfera o Conhecimento Financeiro (que postou acima) e o Soulsurfer que elucidaram algumas duvidas sobre o tema.

    Uma boa noticia para este negocio e que a Caixa voltou a financiar ate 70% de valores de imoveis usados.

    Anteriormente era apenas 50%, o que fez o mercado de usados recuar bastante.

    Abraco

    VDC viverdeconstrucao.blogspot.com

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    1. Já verificou os juros pela Cef? Tens como prever a TR para os próximos 20 anos? Alavancagem financeira, uma coisa que o mestre Buffet não recomenda e raramente fez. Abç

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    2. oLÁ Regra 1.

      Eu falo mais pra quem vai vender imóvel, ajuda bastante o aumento do financiamento.

      Abraço

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    3. ah sim. Quem compra se ferra com juro alto. Embora acredito que a cada ponto percentual de juros acrescido, diminuindo assim o valor financiado, faz com que o vendedor tenha que dar desconto adicional, para haver comprador, na mesma faixa de renda.

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    4. Amigo, com todo respeito, não sou a madre de calcutá ou dalai lama para pensar em reduzir o preço dos meus imóveis para que o comprador pague menos juros ...

      Eu construo para ter lucro, pouco me importa de que jeito o comprador irá pagar, desde que eu tenha meu investimento de volta com lucro.

      O interessante é que você esta me criticando por isto, e justamente nos seus "investimentos fera" tem ações de bancos ... Logo eles, que cobram juros estratosféricos dos clientes.

      Ta na hora de rever os seus conceitos, não é?


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    5. a lógica econômica diz que os preços de mercado = lei oferta e procura. E não custos + margem de lucro.

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  4. AdP,

    Interessante. Eu também tenho bastante curiosidade sobre o mercado de leilões. Mas me parece ser um pouco pior que apenas obscuro.

    De qualquer modo, não é um mercado para leigos. Futuramente, também irei me aprofundar.

    Abraços.

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  5. Dica : espera o Soulsurfer escrever sobre o tema!!!

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  6. Com certeza pra dominar o mundo dos imóveis não é uma coisa simples como ler um livro ... não se enganem... é um mercado tão complexo como conseguir mensurar uma empresa na bolsa de valores... tem uns caras experientes com imóveis nos blogs, como o VDD, como o catarrento e outros.. mas esses caras estão há anos pedalando.. qts horas da vida perderam com pesquisa de valor.. de documentacao de preços por materiais .. por projetos.. etc... é uma capacidade que leva anos ...

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  7. Olá Adp! Eu tenho macbook e com o excel que tenho do office que consegui nao sei fazer planilha pra calcular as coisas igual a você. Mas descobri que dá pra colocar os ativos no google finance e cotizar por lá dividindo o valor do patrimonio por um múltplo de 10. Acho q vou acompanhar assim mesmo. Pena que seja em dóllar que ele calcula mas tudo bem, vai ficar em dóllar mesmo. Abraço
    (O que você achou dessa estratégia) ?

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  8. Em leilões de órgãos oficiais, não vejo nenhuma obscuridade. O que tem muito é pessoas que são preguiçosas de conhecer sobre a modalidade.

    Participei de leilões trabalhistas e uma das coisas que a juíza trabalhista mais falava era que devíamos conhecer todo histórico do imóvel assim como de outros quando compramos fora do leilão.

    Por exemplo, recomenda-se pesquisar o processo e o réu, saber quantos processos está respondendo, executados e os já pagos.

    Alguns tribunais disponibiliza on line, mas a todos leilões que vou prefiro ir na vara responsável.

    Bem antes visito o imóvel e converso com o porteiro ou o síndico para sabem mais detalhes.

    Se der algum problema que não tenha sido causado por você a justiça devolve o valor do arremate e a comissão do leiloeiro, a primeira corrigida.

    Pode acontecer problemas de outras execuções, embargos? Claro que pode, mas são exceções.

    Acredito que muitos gostam de pregar medo nos leilões para afugentar novos compradores.

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    1. Acredito que não se trate de "pregar medo nos leilões para afugentar novos compradores", mas um alerta para os leigos, que muitas vezes não sabem a natureza da dívida que originou a constrição no imóvel e sua venda em leilão. Se a dívida é de natureza propter rem ou não; se é a propriedade ou o direito e ção que estão sendo leiloados; etc; situação que somente um profissional do ramo, um advogado, poderá esclarecer. Alvaro

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  9. Fala adp!

    Eu conheci um advogado que sempre comprava casas em leilões.
    Ele comprou 3 na praia e 1 em campos do jordão, e fez um bom dinheiro vendendo elas depois, mas isso aconteceu antes do boom imobiliário.

    Precificações de imóveis são muito difíceis de prever, e o maior problema com eles, de acordo com esse advogado que é um grande amigo da nossa família, é a quantidade de imposto que se tem na compra/venda/transferencia, a burocracia, a falta de liquidez e os altos impostos para manter o passivo, só de iptu em um bairro bom já é uma bica absurda.

    Ele comentou sobre comprar fazendas na época, visto que estes impostos são menores, e o preço por alqueire vem escalando brutalmente. E disse que isso ainda será o futuro. É claro que não se pode ouvir sobre as especulações de uma pessoa que nem profissional da área é, mas quando alguém se atreve a fazer um previsão, eu ouço com respeito. Talvez vala a pena dar uma estudada no assunto, vou ver se faço um post falando sobre isso.

    Bons ganhos e um grande Abraçoo

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  10. AdP, gostaria de ter acesso a sua rentabilidade mensal e anual. Isso é possível? Isso é a título de curiosidade, pois tenho mais ou menos o mesmo tempo de investimento e quase o mesmo patrimônio investido que você.

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  11. Complementando: rentabilidade mensal e anual históricas, de todos os tipos de ativos "somados" (TD junto com ações e FIIs).

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  12. Este comentário foi removido pelo autor.

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  13. Sou advogado e vejo com EXTREMA desconfianca o sistema de leiloes.

    1 - Voce tem que apresentar o pagamento total do lance em 2 dias. O seu dinheiro passa pelo leiloeiro e pela conta da vara. Literalmente o seu dinheiro está nas mãos do leiloeiro e do juiz.

    São INÚMEROS recursos que podem ser interpostos antes, durante e após o leilão. A segurança jurídica é zero. Você paga, mas não tem nem a posse, nem a propriedade, nem o dinheiro. O que ocorre se forem interpostos recursos que impeçam a obtenção da posse ou da propriedade após ANOS de tramitação?

    Você recebe seu dinheiro atualizado pela poupança? Imaginando que lances abaixo de 50% do valor de avaliacao, que atualmente está BEM superior ao de mercado, não são aceitos, o imóvel é adquirido, com muita sorte, por 20, 30% abaixa da liquidez de mercado.

    Com a taxa de juro em 10% ou mais, vale a pena correr o risco de ficar com o dinheiro preso, 10, 15 anos? Claro que não!

    2 - Os poucos leilões de BONS imoveis que acompanhei ví lances ridiculamente próximos da liquidez de mercado, alguém vai correr todo o risco e a perda de tempo para regularizar o bem até poder vendê-lo ou alugá-lo, talvez tenha que brigar anos pela posse, para ganhar 10-20%, atualmente, sem perspectiva de valorização ???

    Me parece que de alguma forma os arremetantes estão, "esquentando" dinheiro, não sei como funciona o sistema de declaração judicial do valor de aquisicao, RGI e Receita. Quando a compra envolve escritura o cartório tem que declarar à Receita, e via judicial? Mistério!

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    1. A coisa é realmente feia assim? Deve haver formas de mitigar o risco...

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    2. Por isso falei que para mitigar isso é preciso ter conhecimento para analisar a documentação do processo. E mesmo quando o indivíduo ver que o risco é baixo, tem que ter paciência para dar lance até um certo valor e aceitar a "derrota" quando os lances ultrapassarem esse valor.
      Abraços

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    3. Concordo com o T, os riscos são enormes, estou fazendo uma pesquisa para escrever um artigo sobre o assunto e acho que vou escrever outro somente sobre os riscos

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